物业管理规定【精品】
物业管理规定1
为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理，国务院决定：对66部行政法规的部分条款予以修改。
三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
此外，对相关行政法规的条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
原文：
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
国务院物业管理条例全文(20xx修改)
(20xx年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据20xx年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十七条 物业管理用房的'所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十九条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十三条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十四条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十七条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第六十八条 本条例自20xx年9月1日起施行。
物业管理规定2
一、治安管理规定
1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场，并办理相关手续。
2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
4、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人或事。
6、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。
二、环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音，特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。
三、清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾，摆放物品。
2、垃圾装好袋，置于垃圾收集点内。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物，饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境，宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
四、停车管理规定
1、小区地下停车场，专供购（租）车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地将采取24小时智能监控记录，配备灭火器，烟雾器。
5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9、车辆停放后，车主要带走车上所放置的'物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。
10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。
11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准，按时交费，临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。
12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡费，由管理处补发出入卡。
13、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与管理处共同协助调查处理。
14、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
15、院内严禁停放一切车辆，违者每次罚款200元。
五、消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
7、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
8、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
10、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失，一经发现，将作出严肃处理。
11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
12、以上各项规定望各位住户极积支持配合，以便小区的管理。
本规定自XXXX年XX月XX日起执行。
物业管理规定3
无锡物业管理规定如下
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对本辖区内物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实本辖区内旧住宅小区、拆迁安置房小区长效管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
物业管理行政主管部门所属的物业管理机构应当根据职责，负责本辖区内物业管理活动的日常管理工作。
市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。
第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。
街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第七条 对在物业管理活动中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的单位和个人，市、县级市、区人民政府应当给予表彰、奖励。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域内建筑总面积百分之五十以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组由业主、街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。
筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，推荐方式和办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。
第十条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业报酬的行为;
(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为。
除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用，个人信用记录良好，无犯罪记录。
第十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导。
业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。
第十二条 业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
业主大会决定前款第(六)项和第(七) 规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：
(一)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;
(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;
(三)未按照规定交纳物业服务费或者专项维修资金且未改正的;
(四)违法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
(六)有严重不良信用记录或者犯罪行为的;
(七)业主大会议事规则约定的不得担任业主委员会委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第十四条 街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、首次业主大会筹备组成员、业主委员会委员应当接受物业管理行政主管部门的培训 ，提高物业管理水平。
第十五条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会决定和决议;
(二)召集业主大会会议、报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会换届选举，应当在届满前三个月告知社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当对换届改选工作进行指导。
第十七条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交，或者向人民法院提起诉讼。
第十八条 业主委员会可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行核查，也可以委托第三方进行审计;核查结果或者审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示。
第十九条 有下列情形之一的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
第二十条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，成员可以由街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成。
物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主代表中推荐产生。物业管理委员会的成员资格参照本条例第十三条执行。
物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十一条 物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;决定作出后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。
物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当按照规定履行职责。
对于符合成立业主大会条件的，应当指导筹备工作，成立业主大会。能够选举产生业主委员会的，应当选举产生业主委员会。
第二十二条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。
第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位在申请建设工程规划许可证前，应当征求物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
第二十四条 新建物业项目明显分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。
已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。
第二十五条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。
第二十六条 新建物业建设单位与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，应当按照物业服务费用或者建筑物管理维护费用年度总额的一定比例，分别向物业管理行政主管部门缴存首期物业服务保证金，用于物业服务企业或者建设单位经督促后仍未履行前期物业管理职责，而影响业主正常生活的应急处置。
前期物业服务保证金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管、及时返回的原则。
前期物业服务保证金的具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。
第二十七条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。
物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。
第二十八条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。
第二十九条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。
新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上地下总建筑面积千分之三的比例配置。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。
新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的.，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。
第三十条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。
物业服务用房的用途不得擅自变更。
第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续。
物业服务企业应当在办理承接查验备案手续后，将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。
物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。
第四章 物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。
物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业行政主管部门备案。
第三十三条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案、建档。
物业项目经理、管理专业人员、专业技术人员应当按照规定取得相应的职业资格证书或者技术职称证书。
第三十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：
(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;
(四)其他应当公示的信息。
第三十五条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务。
第三十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅实行市场调节价。
未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;前期物业合同约定的服务标准和收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不得擅自调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。
第三十七条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。
业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁。
业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。
第三十八条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。
经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。
经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户。经营性收益的管理应当接受业主委员会、社区居(村)民委员会的监督。
经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。
第三十九条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。
第四十条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。
因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。
第四十一条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。
市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。
街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。
第四十二条 物业服务企业有下列严重失信行为之一的，应当录入物业服务企业诚信信息系统，不得申报各类物业服务示范项目，不得在本市范围内承接物业服务项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;
(二)出租、出借、转让资质证书的;
(三)拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理状况混乱的。
第四十三条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，列为不合格项目经理，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：
(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;
(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;
(五)因管理失职，造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;
(六)损害业主或者公共利益，情节严重的;
(七)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。
第四十四条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，应当录入物业服务企业诚信信息系统。
第四十五条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。
业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第四十六条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。
第五章 物业的使用和维护
第四十七条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。
第四十八条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。
物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。
第四十九条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行，期满后可以优先续租。
车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。
划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。
第五十条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自改变物业规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;
(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、转移共用设施设备;
(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;
(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十一条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内下列相关违法行为。
城市管理行政执法部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。
建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。
公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。
市政公用行政主管部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。
特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。
价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查。
工商行政主管部门负责无照经营的监督检查。
第五十二条 建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，应当先行将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。
公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。
受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第五十三条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。
经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。
专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。
第五十四条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;
(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用;
(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;
(六)依法不得列支的其他费用。
第五十五条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。
物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。
第五十六条 发生危及房屋安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门、相关专业单位确认，物业管理机构初步查验，报市、县级市物业管理行政主管部门审核。
申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。
第六章 旧住宅小区物业管理
第五十七条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。
第五十八条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、技防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。
第五十九条 旧住宅小区电梯存在安全隐患的，应当限期更新改造。
未建立专项用于电梯维修资金的归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体分担办法由市、县级市人民政府另行制定。
第六十条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制;所在地的街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。
物业行政主管部门应当加强对旧住宅小区长效管理的指导和监督。城市管理行政执法、公安、市政公用、工商等行政主管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区长效管理的有关工作。
尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。
第七章 拆迁安置房小区物业管理
第六十一条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作。
街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。
第六十二条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签定前期物业管理合同，实施前期物业管理。
建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。
第六十三条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。
第六十四条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费。
拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。
县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。
第六十五条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。
第八章 法律责任
第六十六条 违反本条例第二十九条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。
第六十七条 违反本条例第三十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。
第六十八条 违反本条例第三十八条第三款，物业服务企业代管的经营性收益未单独列帐的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。
第六十九条 违反本条例第四十九条第一款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主，或者业主要求承租车位、车库，建设单位单方面设定三年以上的租赁期限的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第四十九条第一款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二十万元以上五十万元以下罚款。
第七十条 违反本条例第五十条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由住房保障和房产管理、公安、城管等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第七十一条 物业管理行政主管部门、物业管理机构、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十二条 本条例自20xx年 月 日起施行。
物业管理规定4
一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针。按照“谁主管，谁负责”的原则，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切实到实处。
二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。
三、发生火警立即疏散被困人员,并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态。
四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。
五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。
六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。
七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。
八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。
九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。
十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。
十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。
十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。
十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。
十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。
十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。
十六、每季度进行一次消防系统试验：
(1)首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态；
(2)试验消防栓系统；
(3)试验写字楼自动喷淋系统；
(4)试验写字楼烟感报警系统。
十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。
“八不”是指：
(1)防火灭火措施不落实不动火；
(2)周围的易燃杂物未清除不动火；
(3)附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；
(4)凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火；
(5)凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火；
(6)凡存储有易燃易爆物品的`车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火；
(7)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火；
(8)未经配有相应灭火器材的不动火。
“四要”是指：
(1)动火时要有现场安全负责人；
(2)现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火；
(3)发生火灾爆炸事故时要及时朴救；
(4)动火人员要严格执行安全操作规定。
“一清”指动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种后才能离开现场。
十八、防火的基本办法：
(1)控制可燃物；
(2)隔绝助燃物；
(3)消灭着火源。
十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。
二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。
二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。
二十二、组织防火检查，消除火灾隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。
二十三、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查，确保安全。
物业管理规定5
物业管理规定为维护公寓所有人、使用人的合法权益，明确使用、管理、维修责任，保证公寓社区的整洁、安全及房屋的正常使用，特制定物业管理规定如下：
一、本物业管理规定（是指涿州京都俱乐部有限公司会员公寓社区物业管理规定）由涿州京都高尔夫俱乐部有限公司（以下简称京都）根据有关国家法规及参照北京地区有关公寓社区物业管理规定而制定。本物业管理规定的执行单位为涿州京都高尔夫俱乐部有限公司物业部（以下简称京都物业部）。
二、京都物业部的管理内容：
1、负责公寓内外部建筑的维修和管理；
2、负责共用建筑部分、共用设施的管理、维修及养护；
3、负责会员公寓社区市政、道路、照明、绿化等公用配套设施的管理、维修及养护；
4、负责会员公寓社区卫生、治安、交通等管理和服务；
5、负责向产权人、使用权人收取各项物业管理费用及其它费用；
6、组织开展各类社区服务。
三、会员公寓房产业主及会员公寓使用权人，无论是否使用与否，均必须交纳物业管理费用，物业管理费用如下：
（一）公共维修基金
1、会员公寓业主或会员公寓使用权人须向京都物业部交纳公共维修基金（基金比例为房价总额的2%），基金由京都物业部统一代管，该基金本息为会员公寓房产业主与会员公寓使用权人所有，所有的利息作为公寓的共用部位和共用设施维修养护费用，基金利息不敷使用时，京都物业部有权根据相关法律规定，要求会员公寓房产业主及会员公寓使用权人按各自公寓的建筑面积分摊缴纳。
2、会员公寓业主或会员公寓使用权人转让公寓所有权或使用权时，京都物业部应退还其交纳的公共维修基金本金，但如果会员公寓房产业主或会员公寓使用权人拖欠应交纳的其它物业管理费用，京都物业部可从其基金本金中扣还。
3、会员公寓受让业主或会员公寓使用权受让人必须从所有权或使用权转让之日起十日内全额缴纳公共维修基金。
4、公共维修基金由京都物业部单独设立专门帐户管理、专款专用、记帐到户。
5、公共维修基金的交付时间为房产合同签订之日。
（二）会员公寓综合管理费会员公寓房产业主与会员公寓使用权人不论是否入住，应在业主验收公寓确认之日起，按京都物业部制定的费用标准交付管理费，物业管理费包括：
（1）绿化费
（2）化粪池清掏费
（3）管理费
（4）公寓社区共用设施维护费
（1—4项根据会员公寓房产业主及会员公寓使用权人的公寓销售实测建筑面积收取）
（5）生活垃圾外运费
（6）保安费
（7）其它会员公寓业主或会员公寓使用权人委托京都物业部增加服务项目而产生的费用。
（三）会员公寓房产业主或会员公寓使用权人委托京都物业部代收的其它费用，包括水费、电费及其它国家法律规定的税费。
（四）京都高尔夫京都物业部依据国家规定及北京市公寓社区物业管理收费的平均水平及维修基金收取平均水平标准而制定和调整物业管理费。
（五）京都会员公寓房产业主或会员公寓使用权人必须遵守执行京都公寓物业管理规定交付维修基金、物业管理及其它费用。
四、会员公寓房产业主与会员公寓使用权人可以向京都物业部及涿州房管部门申请转让，但必须依据京都物业部制定的转让手续及国家房产部制定的过户标准转让申请登记，以及交付京都物业部、国家房产部门规定的相关费用之后方可办理转让手续。
五、应保证严格遵守会员公寓社区的各项管理规定。如会员公寓房产业主或会员公寓使用权人将所有公寓出租他人，必须提前通知京都物业部，并由使用人签署经公寓所有者认可的、承诺遵守物业管理制度的合约，此合约将自动成为公寓销售合同的附件之一。如拖欠京都物业部各项物业管理费用，京都物业部有权制止该租赁行为。对于涉及房屋共用部位、共用设施的使用、维护和管理的各个事项，会员公寓房产业主与会员公寓使用权人必须服从京都物业部的统一安排，协助京都物业部做好各项工作。
六、京都物业部职责
1、依照本物业管理规定的管理内容，决定会员公寓社区的物业管理形式，全面认真地完成会员公寓社区的管理工作。
2、保证公共维修基金、会员公寓社区综合管理费和日常管理服务费用的`合理使用，接受业主委员会的监督。
3、保证自收取物业管理费之日起，满足会员公寓业主及会员公寓使用权人的路、水、电全通的入住条件。
七、当公寓需要大修时，京都物业部将根据修缮部位和定额制定预算，经相关产权人同意并集资后方能施工，如相关产权人不同意或不能集资修缮，由此产生的一切后果，京都物业部不予承担。
八、会员公寓房产业主或会员公寓使用权人在装修其公寓时，必须向京都物业部填写装修申请书并遵守京都物业部规定的装修要求及交纳相关费用后方可施工。
九、会员公寓房产业主或会员公寓使用权人违反物业管理规定，京都物业部有权采取停水、停电或停止其房产使用权的措施，直到业主交清所欠费用及滞纳金。
1、业主欠缴或拒缴本物业管理合同规定的各项费用，京都物业部有权向其加收滞纳金，每逾期一日，加收业主应付全额款项万分之五的滞纳金。
2、因不可抗力导致本物业管理合同无法履行或造成损失的，不追究违约责任。
十、本物业管理规定的适用对象所有购买涿州京都高尔夫俱乐部有限公司会员公寓的房产所有权人和使用权人。
十一、京都会员公寓房产产权所有人及会员公寓使用权人必须是京都会员。
物业管理规定6
第一章 总则
第一条 学校拥有的财产是国有和校有的资产。它是学校教学、 科研、行政办公和师生生活等活动的重要物资条件。加强学校的物业管理，充分发挥学校资产的作用，是办好学校的物资基础。
第二条 学校物业管理是学校一项基础性管理工作，其主要任务是：建立和健全各项规章制度；实施物业产权管理；保障物业的安全、防范物业流失；合理调配现有资产及有其效使用；及时维修，保持资产良好的使用功能。
第三条 学校物业的管理和使用，贯彻统一领导、分级管理、明确责任、合理调配、用管结合的原则。实行学校所有、统一监督管理，各科室享有物业合理使用的权力。
第四条 根据国家物业管理的有关文件精神，结合学校实际情况，制定本暂行规定。
第二章 管理体制
第五条 总务科是学校物业管理的职能部门，主要职责是：
1．根据政府物业管理的有关政策、规定，组织拟定学校物业管理的规章制度并组织实施、检查执行情况。
2．负责物业登记，组织物业的建帐工作与管理；
3．负责组织学校物业的清查、统计、报告及日常监督检查工作；
4．负责学校物业的调拨、报废、报损、报失的处理；
5．负责组织大型教学生活设备配置的可行性论证，及其采购买；
6．负责学校大型、精密、贵重设备使用效益的监管和大型公用行政设备的使用与维护管理；
7．负责学校公共用房和地产管理；
第六条 各科室特别是信息与电教中心、图书馆、学生科、培训中心是学校物业的具体使用部门，是学校物业二级归口管理部门。各部门应安排一位人员负责本部门物业管理工作。二级物业管理单位的主要职责是：
1．贯彻上级和学校物业管理有关规定，及时纠正违反物业管理规定的行为，对情节严重的应书面报告学校物业管理部门；
2．负责归口设备物资的建帐、建卡和物资的管理；
3．规划归口物业配置、负责本部门设备、物资购置的初步论证和组织申报；
4．负责归口物业的清查、登记及有关统计、报表的填报；
5．负责组织本部门物资的保管、维护保养、维修，提高设备物资使用效果和防止物业流失；
6．负责有偿占用归口物业的费用上缴和物业的保值或增值；
7．学生宿舍楼的财产及楼内公共设施由学生科宿舍管理员负责日常管理，要维修、更换、添置的应及时书面报告相关部门。
第七条 根据政府关于物业管理法律规定，建立健全我校物业管理责任追究制度、损坏物资或丢失物资赔偿制度，区别情况做出经济赔偿或行政处分，直至追究法律责任。
第三章 设备、机电及物资管理
第八条 凡是能独立使用，使用期一年以上，在使用过程中基本保持原有形状的仪器仪表、电子设备、车辆、卫生医疗器械、文体设备、标本模型、文物及陈列品、图书、工具量具和器皿、行政办公设备、家具等固定物业或低值物资，不论使用何种经费购置或物业来自何种渠道（包括赠送），使用部门都要在学校物业管理部门建帐，办理物业报增（报减）手续。
第九条 凡是使用期在一年以下的各种易损易耗物资，如玻璃器皿、电子元件、零配件、文具用品等。使用部门要建立、健全登记保管制度，按照量入为出、满足需要的原则拟定物资采购计划，防止物资积压和浪费。
第十条 各类设备、机电原则上不能随意搬离原安放点或挪作他用。确因工作需要动用的，使用人要经过物资管理部门负责人同意和办理借出手续，限期归还。
第十一条 凡是利用学校教学、科研、行政办公设备或设施开展社会服务，必须以保证学校正常教学、科研工作秩序为前提。使用单位必须向学校物业管理部门提出申报，经有关校领导审核同意后办理手续，实行有偿使用。
第十二条 为了最大限度发挥学校设备、机电的使用效益，对于长期闲置或效益较低的教学、科研、行政办公用仪器设备，学校有权对设备使用部门进行适当调整。
第十三条 大型、精密、贵重设备、机电以及操作较复杂或操作中容易出错的仪器设备，使用部门必须在设备安放处设置明显标识，列出操作规程和注意事项。老师或学生在操作前，必须熟悉操作规程并得到设备技术负责人或管理人员允许后方能上机。大型、精密、贵重仪器设备以及需要填写使用记录的仪器设备，每次使用完毕，必须认真填写使用登记册内的有关项目。
第十四条 根据学校教学、科研工作和行政办公以及学校发展的需要和财力情况，由相关职能部门制定设备年度购置计划。由学校解决经费的设备购置计划，使用部门应于每年十二月底之前向学校职能部门提出申报。物业管理部门会同有关职能部门进行审议并组织专家论证，经学校校长办公会议审议同意后立项，再报学校或上级主管部门申请专项拨款。
第十五条 学校配备仪器设备要实行优化配置的原则，防止浪费。根据学校实际，实行岗位责任制，最大限度发挥仪器设备的使用效果。
第十六条 仪器、设备等物资的调拨、转让、报损、报废实行统一管理，由使用单位提出申请报告，填写有关表格送物业管理部门，经过鉴定、审核并报主管校长批准后才能处理和变更帐务手续。
第四章 公共用房和地产管理
第十七条 广东省财校校园内建筑物，所有权属学校。总务科代表学校维护建筑物的所有权，对校内的各类用房进行安排、调配，对房屋使用性质和使用情况进行监督管理。
第十八条 结合学校实际情况，核定各科室教学、科研和行政办公等各类用房定额指标。使用单位有合理使用、妥善保护、保养和维修的责任。
第十九条 各单位不得随意改变房屋使用性质，不得对外出租、经营或以其它形式出让教学、科研、行政办公和其它用房。
第二十条 各单位不得随意拆改、装修公用房屋或明显加大房屋荷载。确因使用功能需要拆改内部结构或装修房屋的，使用单位要向物业管理部门提出申请，经有关职能部门核准并报主管领导批准。
第二十一条 教工住宅区实施社会化的物业管理与服务，住户承担已购住房维修维护责任，遵守已购住房及住宅区的管理规定。校内未出售的住房属于非福利性质用房，由实行住房货币分配后暂时尚未购房的教工短期租用，学校根据政府的.有关规定计算和收取租金。
第二十二条 广东省财校校园里所有土地，使用权属于学校，归学校统一管理。不允许任何单位或个人擅自动用校内土地，经过批准临时使用的单位，须向学校支付土地临时占用费。要维护用地边界的完整和校园的安全，不得在围墙上开门、打洞。
第二十三条 校园里的树木、草地和园林设施属学校所有。美化、绿化校园，人人有责。未经办理审批手续不得砍伐树木，不得蓄意破坏校园绿化。
第五章 违规处理
第二十四条 学校教职员工、学生都有用好管好学校物业的义务和责任，依法维护物业的安全、完整。
第二十五条 有下列行为之一者，学校责令迅速改正并根据情况分别作出追究经济赔偿、追缴经营所得、校内通报批评或追究直接责任人和主管部门领导责任的处理：
一、对本部门所管辖的物业造成严重流失或损失或浪费不反映、不报告、不采取相应管理措施的；
二、擅自转让、处置物业造成严重后果的；
三、不如实进行固定物业登记、不如实填写校产报表，隐瞒真实情况的；
四、擅自拆卸公共用房墙体或围墙、擅自大面积装修房屋或明显增加房屋荷载的；
五、擅自把非经营性物业或学校无形物业用于经济活动，谋取个人或本单位利益的。
第二十六条 学校各级物业管理人员和物业使用人员，违反物业管理规定，造成物业大量流失或损失而构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十七条 本规定由学校总务科负责解释。
第二十八条 本规定自公布之日起执行。
物业管理规定7
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条温州市行政区域内的的物业管理、使用、维护及其监督管理活动适用本办法。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条温州市房产管理局（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理的监督管理工作。
县（市、区）房产管理局（以下称县级物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业主管部门的业务指导。
各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。
第五条街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第六条物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，引导物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第七条物业的所有权人（含共有人）为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规和规章规定的其他权利。
第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规和规章规定的其他义务。
第九条业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数不足20人，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十一条物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分：
（一）物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意的，可以合并为一个物业管理区域。
第十二条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十三条物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第十四条业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5—9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3—7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。
筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员；异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。
第十五条筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；
（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单；
（五）做好首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将前款（一）至（四）项的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。
第十六条管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（六）违反管理规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案；管理规约由业主大会通过后生效。
第十七条物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。
第十八条首届业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行帐户：
（一）建筑面积5万㎡以下（含）的，筹备经费为2万元；
（二）建筑面积5万㎡以上10万㎡以下（含）的，为3万元；
（三）建筑面积10万㎡以上20万㎡以下（含）的，为5万元；
（四）建筑面积20万㎡以上的，为8万元。
业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日之内划拨业主大会筹备经费。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。
第十九条业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时，建设单位或者物业服务企业应当提供资料。
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第二十条业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十一条业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十三条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会。
业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十四条业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。
第二十五条业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十六条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会会议记录和会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主管理规约；
（四）专项维修资金的使用续筹方案；
（五）业主委员会成员的名单；
（六）解聘或者续聘物业服务企业的决议。
业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十八条业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。
第二十九条业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。
业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。
第三十条业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。
第三十一条业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支、使用等情况，接受全体业主监督。
第三十二条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。
业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。
第三十三条业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益；
（二）本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作；
（三）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；
（四）违反法律、法规、规章和管理规约。
第三十四条业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议的；
（三）存在本办法第三十三条情形之一的；
（四）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。
第三十五条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的'；
（三）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；
（四）因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。
第三十六条业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照本办法第二十七条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。
第三十七条业主委员会每届任期为3—5年，具体任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。
无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。
业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。
第三十八条业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。
第三章前期物业管理
第三十九条建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十条建设单位在销售物业、拆迁安置前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。
建设单位在销售物业、拆迁安置时，应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约，并有义务作出说明。
物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第四十一条建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安置合同，应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。
第四十二条前期物业服务合同约定期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
第四十三条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向建设单位提出书面整改意见，并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告；整改合格后，方可办理书面交接手续。
第四十四条在办理物业交接手续时，建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料，由双方在交接验收单上签字盖章，并报物业主管部门备案。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。
第四十五条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置并无偿提供物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配置并无偿提供物业管理用房。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其位置、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明，建设单位不得擅自变更。
物业管理用房应当集中配置、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的众用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。
第四十六条物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房屋主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
第四十七条国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。
国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房，产权归属及其使用收益按照《温州市住宅小区物业管理暂行办法》（市政府令第48号）规定执行。
第四十八条任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。
第四章物业管理服务
第四十九条业主大会决定物业管理区域实行委托管理的，应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。
第五十条物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第五十一条业主委员会应当参照物业服务合同示范文本，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，并接受业主的监督。
第五十二条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
第五十三条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务，但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。
第五十四条物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面方式通知该物业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。
物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行。
第五十五条业主委员会不得擅自解聘物业服务企业，解聘物业服务企业应当由业主大会决定。
业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月之前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。
第五十六条物业服务合同依法解除或者终止，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物，配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。
第五十七条物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核，建立企业信用档案，并向社会公开。
物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理，配合物业主管部门建立信用档案。
第五章物业服务收费
第五十八条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务项目、服务水平相一致的原则，由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。
普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点，建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。
第五十九条物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第六十条物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按时足额交纳，业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。
第六十一条物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费，由业主承担；但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的，由建设单位承担。
物业管理区域内未出售或者未安置的空置物业，物业服务费由建设单位承担。
第六十二条业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主限期交纳，业主委员会应当督促业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第六十三条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议，委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第六章物业使用和维护
第六十四条业主和非业主使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
业主和非业主使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第六十五条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益：
（一）公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道；
（二）道路、场地、绿地、屋顶；
（三）其他共用部位、共用设施设备。
因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘，应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。临时占用、挖掘时，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第六十六条业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房。
业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）外，应当征得利害关系业主同意。
物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）将住宅改变为经营性用房的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。
第六十七条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。
第六十八条物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查，发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的行为，应当及时劝阻、制止，并提出整改意见；行为人未按要求整改的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。
第六十九条物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作时，业主或者非业主使用人应当提供方便。
需要业主或者非业主使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。
第七十条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。
未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
第七十一条业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。
利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。
物业服务企业应当将临时停车费单独列帐，独立核算，接受业主委员会的监督。
第七十二条物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。
防空地下室平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。
物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的，应当做好平时的维护管理工作，确保防空地下室处于良好状态。
第七十三条大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：
（一）慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让；
（二）禁止鸣号，防止发生噪音；
（三）在依法设置或者划定的车库、车位内有序停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门依法处理。
第七十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，应当首先征得相关业主同意。
合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。
合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当单独列帐，独立核算，接受业主委员会的监督。
第七十五条业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。
第七十六条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备，经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。
本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、居民委员会牵头，参照前款规定组织办理移交手续。
已交付使用的住宅小区在办理移交手续时，发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的，业主委员会或者街道办事处、居民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后，方可移交专业单位管理。
专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业区域共有设施设备的，由市、县人民政府责令限期接收管理。
第七十七条相关专业单位在接管物业区域内共有设施设备后，应当及时做好维修、养护、更新改造，确保设施设备安全运转和全体业主正常使用。
相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域的显著位置公告，并依法办理相关手续；相关专业单位应当确保通行安全，并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。
第七十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。
专项维修金交存、使用、管理和监督办法，由市物业主管部门会同财政等部门另行制定，报市人民政府批准。
第七十九条建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。
物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同财政等部门另行制定，报市人民政府批准。
第八十条物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。
责任人应当及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第七章附则
第八十一条业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的，依照本办法相关规定执行。
第八十二条本办法自20xx年1月1日起施行，20xx年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
物业管理规定8
第一章总则
第一条为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。
第三条市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。
第四条市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第五条业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用房屋维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第六条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
第七条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
第八条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。
第九条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。
第十条业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
第十一条因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
第十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
第三章前期物业管理
第十三条建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
(一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的;
(二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的;
(三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的;
(四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。
第十五条前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
第十六条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
第十七条建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。
第十八条前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
第十九条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
第二十条在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
第二十一条新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：
(一)建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房;
(二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房;
(三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房;
(四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
第二十二条物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
第二十三条建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。
第二十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。
第二十五条新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
第二十六条任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
第二十七条新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
第四章物业服务
第二十八条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
第二十九条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第三十条物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案;收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
第三十一条物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。
物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。
第三十二条物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第三十三条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
第三十四条物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
第三十五条物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的.期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。
因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。
第三十六条物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
第五章物业的使用与维护
第三十七条物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
第三十八条通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
第三十九条业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。
业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第四十条业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。
第四十一条物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
第四十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第四十三条利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。
第四十四条业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
20xx年6月1日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督;20xx年6月1日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊;需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管;未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
第四十五条建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
第四十六条物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第六章附则
第四十七条业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。
第四十八条本办法自发布之日起施行。
常德市物业管理规定相关
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