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前期物业安保管理方案

时间：2024-07-09 11:05:11 管理我要投稿

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前期物业安保管理方案

　　为有力保证事情或工作开展的水平质量，往往需要预先进行方案制定工作，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编精心整理的前期物业安保管理方案，欢迎阅读与收藏。

前期物业安保管理方案

前期物业安保管理方案1

　　管理目标：

　　1、业主（物业使用人）对安保满意率达96％以上

　　2、安保设施按规定实施月检覆盖率达98％

　　3、园区重大交通、消防、安全责任事故≤1％

　　4、机动车辆违章停放发生率≤1％

　　5、机动车辆停车收费有效率98％，上缴率/及时率100％

　　6、安保人员文明执勤（着装整洁/仪容仪表/门岗服务/巡逻姿势/巡逻服务）率达98％

　　7、限时巡逻覆盖（房屋外观/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放）率98％，有效率≥95％，隐患信息传递准确率/及时率98％

　　（一）人员编制（二期一个班增加2名门岗、2名巡逻，共计增加12名保安员）

　　[xx·桂花园一期]安保人员岗位设置表

　　序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间

　　一安保人员(总计34人)

　　1安保队长1保安室负责安保队日常工作每周一休,8:30-17:00

　　2消防监控中心值班3监控室监视及操作监控设备无休，翻班三天一翻

　　3安保班长3园区巡逻检查无休，翻班三天一翻

　　4早班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻

　　5中班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻

　　6夜班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻

　　二以上人员兼义务消防队员（34人）

　　（二）日常操作

　　1、保安队长1名（负责管理、事物处理、协调等、培训、谈心、后勤补给等），班长3名，队员27名，监控人员3名（早班12名、中班11名、夜班11名）。

　　2、时间安排：实行24小时三班制，每班里面分门岗班、巡逻班。

　　早班：8：00-16：00

　　中班：16：00-24：00

　　夜班：00：00-8：00

　　（三）日常管理

　　早班：08：00时-16：00时

　　中班：16时：00-00：00时夜班：00时：00-08：00时

　　工作重点:车辆管理装修管理工作重点:车辆管理设施检查安全防范工作重点:安全防范装修工人进出管理

　　安保人员配置：12名安保人员配置：11名安保人员配置：11名

　　队长1名门岗3名监控1名

　　巡逻7名

　　·一期门岗3名(轮流换岗)

　　·监控1名(08:00 -16:00时)

　　·1、2、5、6号楼1名巡逻，兼管南围墙

　　·11、12、15、16号楼1名巡逻，兼管游泳池南边

　　·7、8、9、10、17、18号楼1名巡逻，兼管东南围墙

　　·19、20、27、28、29号楼1名巡逻，兼管东北围墙

　　·21、22、25、26号楼1名巡逻，兼管游泳池北边

　　·3、4、13号楼1名巡逻，兼管西南围墙

　　·14、23、24号楼1名巡逻，兼管西北围墙

　　早班定点巡逻，以车辆管理为主。

　　门岗3名监控1名

　　巡逻7名

　　·一期门岗3名(轮流换岗)

　　·监控1名(16:00 -00:00时)

　　·1、2、5、6号楼1名巡逻，兼管南围墙

　　·11、12、15、16号楼1名巡逻，兼管游泳池南边

　　·7、8、9、10、17、18号楼1名巡逻，兼管东南围墙

　　·19、20、27、28、29号楼1名巡逻，兼管东北围墙

　　·21、22、25、26号楼1名巡逻，兼管游泳池北边

　　·3、4、13号楼1名巡逻，兼管西南围墙

　　·14、23、24号楼1名巡逻，兼管西北围墙

　　中班16：00～20：00定点巡逻，以车辆管理为主门岗3名监控1名

　　巡逻7名

　　·一期门岗3名(轮流换岗)

　　·监控1名(00:00-08:00时)

　　·1、6号楼东南角1名蹲点

　　·东边围墙1名巡逻

　　·28、29号楼东北角1名蹲点

　　·北边围墙1名巡逻

　　·23、24号楼1名蹲点

　　·西边围墙1名巡逻

　　·4号楼与13号楼之间1名蹲点

　　·游泳池周边1名巡逻

　　夜班巡逻路线:

　　所有保安人员基本以所在区域蹲点为主,结合小范围巡逻,确保安全防范。

　　主岗

　　1、主岗（形象岗）跨立式站岗，服务时间为早班08：00时-16：00时；中班16：00-20：00时；夜班07：00时-08：00时；

　　2、主岗与副岗每小时一换；

　　3、对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；

　　4、对进入园区的外来车辆进行询问、引导工作；

　　5、与园区内巡逻保安人员相配合，通知车辆进入情况；

　　6、对驶离园区的车辆行注目礼。

　　副岗

　　1、岗亭内一般状况下坐岗，服务时间为早班08：00时-16：00时；中班16：00-20：00时；夜班07：00时-08：00时；

　　2、配合主岗对进入小区的外来车辆、行人进行登记，并负责道闸的开启；

　　3、门岗业主保留物品登记、检查、核实，以便追溯；

　　4、主岗繁忙时，协助做好车辆、人员的询问工作；

　　5、周围出现不文明现象进行纠正；

　　6、坚持执行文明值勤、礼貌服务。

文章（四）日常操作

　　门岗

　　1、装修材料管理：

　　装修材料进入时主岗负责，应仔细检查询问，同时用对讲机通知装修管理人员或物业服务中心，是否已办理装修手续，经核实允许，人员方可入内；

　　装修材料的堆放、搬运。大门岗拦住送货车辆，告之让货主到门口填写"当天清理干净的承诺书"后方可进入，如具备地下车库的楼寓，要求黄沙、水泥等暂卸地下车库；不具备条件必须在道路上临时堆放的，提供油布并通知巡逻人员及时跟进货物定位；

　　如有防盗窗、太阳能、易燃易爆物品禁止进入园区。

　　2、装修民工管理：装修民工进入大门时主岗先行军礼，再询问，核实有无出入证，或是否有效，若属无效证件，需进行补办，三天以内无须办理出入证，但需持有效证件登记，三天以上人员必须办理出入证。装修人员自行车、摩托车停放在小区南门道路上或出具业主车库钥匙允许进入但必须停入该车库内。

　　3、外来人员管理：外来人员进入园区内时，主岗应主动上前先行军礼，后询问去向，向来访人员索取有效证件进行登记，登记完毕后入内，其车辆按指定地点停放（汽车停放在两区的南北主干道临时停车泊位或中心会所北面临时泊位，摩托车、电瓶车、自行车停放在半地下自行车库内）

　　4、老年人（包括本园区老年人）：如有老年人想要进入园区（本园区老年人），门岗队员应主动、热情问候，看见老人手上提物品，门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗主动帮老人拎物品陪老人至家门口；（非本园区老年人），门岗人员应主动上前先行军礼，后询问去向，如在询问当中，老人（或执勤本人）听不懂或听不清，对员应请教其他本地队员或路人给予帮助，问清老人去哪后，门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗，帮老人拎物品陪老人至业主家，并予以确认，如业主不在家，及时与业主联系，如业主短时间内不能回来，则请老人至物管处休息片刻，直至业主回来。

　　5、参观人员：如有外来人员要参观园区，请参观人员出示公司有关部门出具的介绍信、联系函等，立即通知前台。参观人员若无法出示相关证明时，保安人员应婉转地拒绝其入内，并提醒下次如要参观，请事先做好准备。

　　6、推销人员：如有推销人员在门岗被拦到，值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活，如有事请跟物业服务中心联系，并告知物业服务中心电话号码或请巡逻人员带其至物业服务中心办理相关手续，不行则应婉转地拒绝其入内。如在园区内巡逻发现或经业主举报有推销人员后，应及时地对推销人员进行拦截，将其带至客户服务部，由客户服务部工作人员处理。

　　7、安装施工人员：如有安装人员（空调打洞、铝合金安装等）需要进入园区施工时，应及时通知客户服务部。

　　8、敲墙用的榔头柄长超过50公分不能带入，搬运黄沙要求使用吊袋或袋装化，簸箕不能搬运黄沙。

　　9、物品管理：每天中午和下午施工人员下班时，门岗队员要密切观察他们所带的物品，如的确属于他个人的物品的，我们可以不必过问；如是装修材料，必须向业主核实决定是否放行，并进行记录。业主如有物品来存，并填写《业主存放物品登记表》，取时必须严格进行登记。

　　巡逻

　　1、巡逻以三大步伐中"起步走"的动作要求行走，在规定区域内巡逻。

　　2、如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后，应立即赶到停车位置处，发现车主未按规定停车的迹象，马上进行引导，并指定停车地；停在车库门前的车辆，应及时和车主联系并纠正；及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放；对进入园区的车辆，应查看车身是否有擦痕或碰撞之痕迹；倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝；若有类似情况，立即通知业主，并在《值班记录本》上详细记录。

　　3、公共配套设施的检查，如发现路灯损坏，应上前看清路灯编号、损坏部位，并通过对讲机呼叫门岗值班人员通报刚才发现问题，及时在《值班记录》上填写，并以反馈单的形式反馈到物业服务中心；遇到重要的异常问题时，立即通报班长，在《值班记录》上详细记录事故情况，以便追溯。

　　4、装修材料、物品搬运的监督；巡逻队员在在接到大门岗某住户有黄沙、水泥、白灰等材料进入时，应立即赶到卸货地点，如欲卸在道路上的，要求搬运工在这些物品下面垫塑料薄膜，并要求搬运工注意不要损坏楼道内的`墙面、照明设施、车辆压坏绿化等，如损坏则照价赔偿。

　　5、部分楼寓因车辆无法直接到达，巡逻队员应注意送货车辆硬性进入，损坏绿化；应设法提供物业服务中心的搬运车与其使用。

　　6、及时提醒在儿童乐园、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全，并劝离危险地带，告戒他们：如发生意外，请及时呼救。

　　7、在园区巡逻时尽可能主动帮助业主做一些力所能及的事务，如提提物品、打打雨伞等。

　　8、巡逻时发现在园区某一点逗留时间长或见到队员有意躲避的可疑人员，应立即上前盘问，必要时可请110处理。

　　9、发现有装修人员使用公共器械，坐、躺在草坪、休闲椅上，赤背等不文明的行为应当制止，并要求其离开或回到工作场地。

　　10、要求每个巡逻队员基本了解本区块的业主名单、家庭成员情况、业主车牌号、出入小区的规律、个人习性及公共设施设备的位置和运行情况；装修情况。

　　11、如接到监控室报警通知，必须在5分钟内赶赴报警区域，进行处理或按紧急事故处理预案进行操作，并反馈监控室，以便追溯。

　　12、巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等，应随手捡起，碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向物业服务中心反馈。

　　13、晚上对装修户的时间和噪音管理。

　　14、早班、中班巡逻20：00前，在规定的区域内，以外来人员、车辆、装修搬运动态管理为主，不设定巡逻路线。

　　15、中班20：00-24：00时，夜班00：00-07：00时：蹲点与巡逻相结合。

　　（五）车辆管理

　　1、物业服务中心对有车有的业主车辆，发放公司统一制作的进出证，大门岗凭进出证或道闸智能卡进出。

　　2、机动车停放至车库内或指定停放点，非机动车辆停放至地下车库指定停放处；如未按规定停放，则通过可视门铃或上门进行耐心解释，务必使其停放到位。

文章

　　3、严禁车辆驶入人行道，以防止车轮碾压到绿化带。

　　4、非业主车辆：在园区内临时车辆停放点车辆满负荷后，通知门岗对外来车辆进行劝阻禁入，保证园区内道路的秩序。

　　5、有车无位的业主，客户服务部可代为承租车位，费用250元/月，由该业主承担；若业主不为自己车辆确定车位的，为维护园区全体业主的利益，保安员有权禁止该车进入园区，已进入园区的，则通过可视门铃或上门进行耐心解释，务必使其租赁车位。

　　6、乱停放车辆的处理：巡逻保安员通过对讲机问清该车的住户（访客），则通过可视门铃或上门要求其停放至指定位置，如不配合的，可使用带有胶水的"通知条"粘贴在该车的挡风玻璃上。

　　7、停在园区内的外来车辆超过一定时间后，驶离园区时需交纳停车泊位费；临时停车收费标准：不足1小时免费；超过1小时（不足4小时按4小时计），4小时收3元，24小时以内收5元，48小时以内收10元；如有车辆需较长时间停留在园区，需先到客户服务部办理停放手续，交纳相关费用后才能停放。

　　8、其它车辆：如送货车、电力工程车、抢险、救护车等，在允许的时间内，进行作业，超过一定时限，则将车辆停放至指定位置，以便日常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字，核实该车上的物品和数量，无误后放行并作好登记。

　　园区内免费停放的车辆：电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车，如不是工作原因业主将上述车辆停入园区的不在此列。

　　9、对停放车辆进行检查，如果发现有划痕，外部破损或窗户没关的，立即通知业主并进行书面记录。

　　10、小区里面不允许试刹车，练习开车或随处洗车，修车时不得污染环境。

　　11、5吨以上的货车禁止入内，如需搬货请放在马路上，由电瓶车等搬运。5吨以下车辆按保安员指定位置停放。

　　（六）消防管理

　　1、灭火器

　　每一个月定时由义务消防员或保安队负责人对本小区内的灭火器进行检查、复查，并作书面登记，交保安部经理核实签字。具体检查内容如下：

　　（1）检查灭火器是否按规定位置摆放，若没有在规定位置上，应查清原因，向物业服务中心汇报，并及时补充，做好书面记录、并填写检查记录卡；

　　（2）察看灭火器的使用期限是否超过有效期，如有效期已过，应及时更换，做好记录，确保在位的灭火器的正常使用不得有任何影响；

　　（3）检查灭火器自身卫生状况，做到灭火器上无污迹、无粘性物体，同时周围环境对灭火器的正常使用不得有任何影响；

　　（4）要注意检查灭火器内存灭火剂的情况，若压力表上指针已到红线区，则说明灭火剂已用完或压力不足，应向保安部汇报，及时填充或加压，并做好记录和标识，便于使用；

　　（5）应清楚保安员对灭火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其学会，掌握正确的使用方法，能熟练操作。

　　2、消防栓

　　每一个月定时由消防监督员或保安队负责人对本小区内的消防栓进行检查，具体检查内容如下：

　　（1）检查消防栓上如油漆脱落较严重，应及时油漆，若有污物或粘性物质应清除干净；

　　（2）检查消防栓的编号，不得被其它物体覆盖；

　　（3）检查消防栓上螺丝的松紧情况，发现转不动应用消防扳手调试，确保消防盖启动灵活；

　　（4）检查消防栓是否有锈蚀现象，接头能否和消防扳手配合使用；

　　（5）每月检查一次消防栓出水情况，并书面记录。滴水、堵塞等要作好登记，反馈物业服务中心请维修部门及时维修；

　　（6）在消防栓周围1.5m范围内不得堆放任何物品，以确保周围环境畅通无阻，消防栓能正常使用；

　　（7）检查水带、接管、水枪头是否完好。

　　（七）日常安保事务处理流程

　　（八）突发事故处理流程

　　（九）破坏性事故处理流程

　　（十）信息处理流程图

　　门岗信息收集巡逻信息收集其它信息收集监控信息收集

　　班长书面反馈

　　客服部--客服中心信息处理

　　中心反馈保安队长

　　信息反馈门岗

　　信息反馈巡逻

　　信息反馈监控

　　信息反馈其它

前期物业安保管理方案2

　　人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事件发生。

　　一、治安管理

　　小区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入小区登记制度等各项安全防范制度；制定保安人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障小区安全。

　　（一）保安人员配备

　　小区的保安人员共配备13名保安人员，其中主管1人，队员12人，值班分为早、中、晚三班三倒，对小区实行24小时不间断管理。

　　早班4人：门岗1人，监控1人，巡逻2人；

　　中班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人；

　　晚班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人。

　　（二）灵活、高效、人性化的值班方式

　　我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：

　　1、强化安全措施，确保小区业主（使用人）的财产和人身安全；

　　2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝"戒备森严、一味盘问"的小区管理模式，达到"内紧外松"。提高保安人员的素质，所谓"来的都是客"，保安人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不因为保安人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动；

　　二、消防管理

　　1、对保安员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的'法规和制度，熟悉小区自动消防系统的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。

　　2、定期进行消防安全检查，保安员每天巡视小区的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；每天检查小区自动消防报警系统是否正常运行；每天对小区安全用电情况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。

　　3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位落实责任到人，将火灾的损失降低到最小程度；成立保安员为主、小区工作人员为辅的消防队，每年进行1－2次实地消防方案预演。

　　4、定期组织管理处员工学习消防知识，对小区工作人员进行消防知识宣传。

　　三、车辆管理

　　做好小区的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障小区道路畅通。

　　参考停车场设计，为便于管理，为维护小区的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个小区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。

　　管理处将设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。

　　做好小区的停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在小区出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。

前期物业安保管理方案3

　　一、准则

　　由于“xxxx”二期已接近施工尾期，根据花山投资公司要求，XX物业公司将早期介入施工现场进行管理，我公司管理层对现场进行实地考察，结合实际情况，现将物业前期安保工作工作具体安排如下：

　　二、目的

　　全方位巡查管理区域，保证小区的安全，维持良好的工作和生活秩序。

　　三、前期条件(由甲方提供)

　　1、所有施工场地必须建立围墙;

　　2、施工场地出入口必须设置门岗，场地内重要部位分别设立岗亭;

　　3、施工场地基本照明设施;

　　4、施工场地门岗道闸;

　　5、所有房屋单元门门禁系统;

　　6、工具的配备(雨靴、雨衣、对讲机、、巡更器、电扇、手电筒、桌椅等)。

　　7、施工场地出入口须安装监控设备。

　　四、执勤方式

　　结合施工现场情况，确保现场安全，具体工作安排如下：

　　1、班次：三班(白班、中班、夜班)

　　2、人员：早班18人，中班18人，夜班18人，共54人。

　　3、工作时间：白班7:00-15:00;中班15:00-23:00夜班(23:00-7:00)

　　五、保安服务纪律

　　1、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

　　2、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

　　六、管理要求

　　1、所有人员均按照物业公司要求进行统一培训;

　　2、员工上班时间必须着统一工装，不准穿奇装异服;

　　3、严格遵守作息时间，不得迟到早退，因事外出需提前请假;

　　4、坚守工作岗位，工作期间不得随意窜岗。

　　七、管理方式及流程

　　1、门岗管理：

　　根据xx公司提供的图纸，xxxx二期分为两个组团，每个组团有6个进出口，具体方位见图

　　(1)、机动车管理：根据小区机动车辆管理规定，对进出物业管理区域的机动车辆实行登记、检查制度。如有人或车辆将建筑材料运出小区，保安员必须要求对方到物业办公室填写《物品放行条》，并且由物业保安主管向相关单位负责人核实是否有物品要运出小区，核实清楚后由保安主管签署意见后方可放行。

　　(2)、人员管理：对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

　　2、巡逻岗：

　　(1)巡逻内容：主要包括小区内陌生人员查询，劝离已进入小区的无关闲杂人员;楼宇外观、道路、电缆及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的.现象等。

　　(2)巡逻频率及打卡：1小时1次，早班人员每人打卡一次，中班和夜班人员每人打卡2次，全天24小时有安保人员不间断打卡巡逻。在小区内重要部位设定若干个电子巡更点，不制定巡逻路线，但不留“死角”、“偏角”。

　　八、物业责任。

　　1、物业安保人员需在施工单位完成围墙及相关约定好的设施设备后进场。

　　2、对于施工场地存在的一些安防隐患及工程缺陷，物业公司需要及时向xx公司反馈。

　　九、xx责任。

　　1、解决物业公司对于二期工程保安前期介入提出的相关合理要求。

　　2、要求施工单位加强内部施工人员的管理，防止内盗事件的发生。

　　十、保安人员必须严格遵守13个不准：

　　1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。

　　2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

　　3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。

　　4.不准在夜间值勤时打瞌睡。

　　5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

　　6.不准在上岗时不能玩手机游戏。

　　7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。

　　8.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

　　9.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

　　10.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

　　11.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

　　12.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

　　13.不准知情不报或包庇坏人。

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