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土地出让金管理使用办法
土地出让金管理使用办法1
广东省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法第一条根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[20xx]8号)和财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知(财综[20xx]49号)和《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》(财建[20xx]174号)的规定，从20xx年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。为规范用于农业土地开发的土地出让金的收入和使用管理，加强对各地用于农业土地开发的土地出让金情况进行检查、监督和考核等工作，特制定本办法。
第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县(区)、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。
第三条根据广东省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(粤府[20xx]59号)规定，我省从各市、县(市、区)土地出让金平均纯收益中划出20%用于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。
从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(20%)。
第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合发布，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。
第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。
第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项“其他土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在“基金预算支出科目”第85类“土地有偿使用支出”下增设8503款“农业土地开发支出”，反映从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的'农业土地开发支出。
第七条按本办法第五条计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算。清算时，按预算级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市、县(区)用于农业土地开发的土地出让金收入20%部分中的70%缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账;30%部分按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，上划时请使用“一般缴款书”(收款单位全称：广东省财政厅;预算级次：省级;收款银行：国家金库广东省分库;帐号：2550001-23)，预算科目填列政府性基金预算收入科目第85类第850103项“用于农业土地开发的土地出让金”。
第八条用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账核算管理。各级财政部门应严格按照国家对部分土地出让金用于农业土地开发的规定，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发资金专账，按照规定的使用范围进行专款专用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。
第九条本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。
土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治;对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。
宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。
基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设;有良好的水利与水土保持设施的耕地建设;对中低产田的改造;蔬菜生产基地建设;国务院和各级人民政府规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。
改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。
第十条各级国土资源部门负责组织农业土地开发专项资金的项目预算编制、初审、申报。各级财政部门负责农业土地开发专项资金的项目预算的审核批准、下达、资金的拨付和资金的使用监督管理工作;国土资源部门负责项目实施的监督检查及竣工验收等管理工作。
第十一条省财政厅和国土资源厅会同省监察厅、审计厅等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账;对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正;对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账;对挪用专账资金的，由省财政厅负责追缴，并报省监察厅追究有关人员责任。
各级财政部门和国土资源部门要开展对用于农业土地开发的土地出让金进行定期或不定期检查。对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。
第十二条各级财政部门、国土资源部门要对土地出让金征收和使用情况每年二次进行统计填报。“土地出让金征收和使用情况表”于上半年(6月)终了后20日(即每年7月20日)和年度终了后20日(即次年1月20日)前以地级市为单位(分县、区)上报省财政厅和省国土资源厅。
第十三条本办法自20xx年1月1日起实行。
第十四条本办法由省财政厅会同省国土资源厅负责解释。
土地出让金计算方法
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
该条目中所提到的40%没有法律依据，纯属引用别人错误理论，请更正。从20xx年开始，土地招拍挂条例就明确了，出让金就是全部地价，没有40%之说。
土地出让金管理使用办法2
随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全，土地正在逐步升值，土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定，建立健全了土地有形市场体系，实行了土地公开交易和土地收购储备制度，促进了土地的保值增值，有效地防止了土地出让金的流失，但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出，土地开发成本管理规定明显滞后，欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决，土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此，进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。
（一）加强土地出让金征收管理，积极筹措城市建设和改革资金。
1．严格执行土地出让合同，按规定征收土地出让金滞纳金，杜绝土地出让金缓缴现象。国有土地使用权出让合同明确，土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的，应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同，按合同条款征收滞纳金，将能保证土地出让金的及时足额征收。
2．加大土地出让金清收力度，迅速妥善处理遗留问题。一是尽快解决土地及土地出让金管理方式改革前的遗留问题。对工业性用地欠缴土地出让金的，深入进行调查，研究对策，可考虑采取增加授权经营基数、予以核销等方式。对非工业用地欠缴土地出让金的，可考虑由监察部门牵头，规划、国土、建设、房管、财政等部门齐抓共管，整体联动，抽调专人，开展专项清收。对以房带路项目土地出让金，要先审计，后确定补缴数额，要一次性缴款。二是采取有效措施，对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新处置或拍卖，保证政府收益。对已确定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者无法继续开发的，可以试行有偿收回。
3．加大土地出让金检查力度，认真进行检查处理。应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查，对拍卖地块超规定容积率建设的项目，应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让宗地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位，资金确有困难且不再进行开发建设的，可允许其用未销售的房屋抵缴，价格由财政部门委托中介机构评估确定，财政部门对该资产组织拍卖；如继续开发，则必须缴清所欠规费，否则，计委、规则、国士、建设等部门停止对其房地产开发项目的审批。
4．取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法，为土地出让金的取得创造良好环境。土地是国家所有，其使用权是一种特殊商品，不能等同于一般拍卖标的'物，按一般商品收取佣金。佣金费用过高，影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时，竞买者肯定将拥金计入土地成本，从而降低土地成交额，影响政府收益。因此，可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价，定额支付拍卖佣金，也可考虑按照拍卖工作量大小，由政府财政列支，作为土地出让成本。
（二）加强土地储备资金管理，加快城市建设步伐。
土地储备资金运转管理涉及到“大、中、小”三块资金，即土地储备周转金、土地开发成本和土地储备机构经费。
1．建立循环的土地储备金补充制度。财政部门应安排一定资金建立土地储备周转金，但有关各方面要对其规模形成共识。要认识到只要加强土地储备资金管理基础工作，统筹调度安排资金，同时建立良好的土地周转金补充制度，就能提高资金周转速度，充分发挥其作用；在土地储备周转金不能满足储备任务需要时，可适当扩大土地储备周转金规模，土地储备周转资金临时短缺，可向银行贷款，贷款管理可由财政部门委托国主管理部门负责。
2．强化土地储备资金使用管理。一是土地储备机构使用土地储备资金必须上报经中介机构审计的土地收购、征用费用概算；要求补充土地储备金，必须上报经中介机构审计的决算。费用概算资料必须真实可靠完整，尽可能提供原始资料，对基础资料特别是事后无法查证的原始数据、资料应与财政、国土主管部门人员事前现场搜集、审核。二是要正确核算土地开发成本。为土地储备发生的审计费用要列入土地开发成本。应尽快明确征地代办费用的计算。土地储备机构的主要任务就是进行土地的储备收购，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前开展
业务范围制约，将一部分征地任务委托其它机构实施，但要严格控制代办费的支付。现行计算代办费时将上交省的农业重点开发基金等费用计入基数不尽妥当。因此，征地、收地、储地、供地工作应尽量由土地储备机构直接负责，不通过中间机构完成。否则，会增加政府土地开发成本费用。三是改革土地征用拆迁方法。对土地征用拆迁实行招投标，保证公开、公平、公正，尽可能节约土地储备金。可以将土地征用、拆迁承包给区政府完成。市政府只与区政府发生关系，更有利加强土地资金管理。四是及时修订完善征地补偿管理规定，使其更结合实际，利于操作。
3．规范土地储备机构经费管理。土地储备机构开展工作所需经费，由财政按部门预算方法核定，从土地出让金或预算内资金中拨付。要逐步建立起土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，调动开展土地储备工作的积极性，增加对储备资金管理的责任感。
（三）加强企业土地资金管理，促进改革进程。
加强企业土地资金管理，主要包括两方面，一是落实改制全生土地资金，保证改革需要；二要加强企业现有土地资产管理。
1．改制企业土地资金管理。（1）努力协调城市建设使用土地出让金与企业改制使用土地出让金的关系，保证城市建设和企业改制资金需要。城市建设政府要投入，企业改制政府资金要兜底，而土地出让金短期内不可能完全满足需要。可将城市建设土地出让金与企业改制土地出让金统一管理，分账核算。统一管理是指对城市建设和企业改制需要出让的土地，统一编制计划，统筹安排出让。分账核算是指对城市建设的土地出让金，主要通过目前土地变现解决，而企业改制所需的土地出让金，以企业土地作抵押，主要通过银行贷款解决，土地将来变现后归还。对土地资金实行封闭运转，专款专用，单独建账，独立核算。这样能使城市建设、企业改革工作双管齐下，促进城市经济快速发展。（2）构筑改制企业土地资金管理体系。一是确定改制企业土地变现计划，有序进行变现活动。二是明确改制企业土地收购价格确定原则，国主管理部门按土地综合评估价格实施收购。三是通过土地储备机构向银行贷款落实改制企业土地收购资金。四是充分挖掘企业及经营公司盈金潜力，多渠道筹措企业改制资金。五是严格改制企业土地拍卖收入管理，由财政部门负责征收。六是经贸、体改、国主、财政部门要加强对改制企业土地资金的监督管理。（3）规范改制企业土地资金运转程序。由于主城区内土地受到全年供地计划的限制，而现有改制企业土地．大部分处于城市边缘地带，又要在城市发展后才能出让和变现，这就决定了改制企业土地管理和土地资金管理是一个长期而复杂的过程。因此，必须规范改制企业土地资金运转程序。根据实践，南通市确定了改制企业土地资金运转程序，执行效果良好。（4）注意加强改制企业土地的收缴。企业改制后，应交政府储备的土地要及时办理移交手续，落实土地储备中心改制成本贷款和财政垫付改革成本的偿还来源。
2．现有企业土地资产管理。（1）明确土地出（转）让收益主体。对收益管理应源于其土地取得的形式。目前，企业土地形式主要有国有划拨、协议出让。国有土地资产注入。对于划拨企业土地，其出让所得资金不是企业自有资金，其所有权属于政府。对巴协议出让的土地转让所得，其超过原出资时间价值以上部分的土地增值收益不是企业、单位的劳动成果，是政府投资，修桥铺路，改善环境的回报，是政府的投入产出，这部分级差地租应属于政府，对于企业的国有土地资产注人，在授权经营过程中土地出让金的缴纳实行的是备案制，国有资产经营公司在不改变土地用途的情况下，按规定重新评估后，可以进行土地使用权出资（入股）、出租、办理抵押等业务。如将土地资产向授权外企业转让，应报国土管理部门批准，在土地交易市场实行公开转让，其转让的净增值部分，按地方政府规定，可按一定比例上交市财政和作为国家资本注入资产经营公司。如改变土地用途，应与国主管理部门签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让差价。要通过加快企业改革，尽快将土地资产从企业资产中剥离出来。四严格控制土地资产授权范围，防止土地出让金流失。要严格按规定的范围进行土地资产授权经营。对于资不抵债、即将破产的企业，连年亏损、扭亏无望的企业，以及土地已抵押且无还款能力的企业，应仍保留划拨土地性质，其土地资产可委托资产经营公司经营，以保证政府直接控制的国有土地资产的安全，防止政府土地变现收入的流失，储蓄企业改革成本。（3）认真管理抵押土地。对土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，要从其土地拍卖价款中按规定缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
（四）既注重土地出让的近期收益，更注重其长远收益，保持土地市场的良性循环，促进土地出让金收入的稳步增长。
一是努力提高土地的单位收益。土地具备出让条件时适时推出，保证土地收益的最大化。要善于利用市场来调节土地供求。要注重土地拍卖价格。既要提高土地的出让价格，又要注意价格符合市场规律。如果某块土地的拍卖价格高得离谱，虽然处罚了开发商，但对重新拍卖的影响不言而喻。因此，在确定拍卖底价的同时，可以考虑根据土地市场的平均利润率水平．确定土地的拍卖价格上限。
二是不能无限制出地。城市建设、企业改制的资金需要解决渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要资金就出让土地的做法无疑杀鸡取卵。对土地出让金的管理也要做“前人裁树，后人乘凉”的好事，不能形成“前任政绩，后人包袱”。因此，要制订土地出让长远规划和计划。一经确定，原则上不再调整。
（五）严格土地出让金收益取得成本管理。
这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理，努力降低开发成本外，要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限，对非政策性减免，应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策，返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究，可以考虑将返还改为补贴，即对一些特殊事项，政府从土地出让金中给予单位适当补贴，且不与土地出让金缴纳数额挂钩，有利于掌握土地出让金管理的主动权，进一步加强土地出让金管理。
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