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南通市通州区物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》和《湖北省物业服务收费管理办法》(鄂价工服22号)等法律法规和相关政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本细则。
第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 物业管理服务内容一般包括：环境的清扫、保洁、绿化养护、秩序维护;公共照明、通风、排水、电梯、安全监控系统等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
第五条 建设单位应当依法通过招投标方式公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的等级收费标准内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门和房地产主管部门报送物业服务合同及收费标准等资料。
第六条 符合下列条件之一，应当依法成立业主委员会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;
(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。
第七条 公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府定价，其收费标准参照普通住宅等级收费标准执行。
第八条 住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，实行物业服务质量等级收费标准。市物价局和市房管局共同制定《咸宁城区住宅前期物业服务等级收费标准》(附件1)、《咸宁城区住宅物业管理服务等级标准》(附件2)。具体标准由各物业服务企业根据房管部门、物业协会评定的物业服务等级对应相应基准收费标准拟定，报价格主管部门审核批准后执行。
各县(市)可参照市城区等级收费标准，结合实际，制定本地物业服务等级收费标准。
等级收费标准实行动态调整，每三年根据物业服务成本变化、经济社会发展状况、居民的承受能力等情况进行调整。
第九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;业主大会成立后，业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定，对全体业主具有约束力。物业服务收费可按月、季收取，但最多不得一次性收取超过一年服务费用。与业主另有约定的，按约定执行。
第十条 政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，鼓励通过招投标的方式，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同。办公用房、商业用房等政府定价管理以外的物业服务收费实行市场调节价。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。
第十一条 制定和调整服务收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，由业主委员会与物业服务企业通过签订合同约定。物业服务企业不得单方面提高服务收费标准。
第十二条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%比例承担物业服务费。
第十三条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房管部门备案。同时在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。
物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业公司等不得销售或者变相销售。对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，可收取物业服务费。
第十四条 对房屋装修可以实行保证金管理制度，具体保证金标准由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。
装修垃圾委托物业服务主体清运的，由物业服务主体按4元/㎡的标准收取。装修期间不得收取电梯使用费等其他名目费用。
第十五条 住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。
第十六条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，资金不足的由业主大会决定，可以用业主共用部位、共用设施设备经营收益弥补。
第十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。
供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%。按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。
第十八条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
第十九条 对进入住宅和非住宅物业管理区域内的执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)快递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;法律法规规定应当予以免费的车辆;临时停车不超过30分钟的车辆;为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;市人民政府批准免费的其他车辆，应当免收停车费。
第二十条 物业服务主体履行审批手续，在实施前期物业服务收费前，应当填报《咸宁城区普通住宅前期物业服务收费审批表》(见附件3)，并按表中的要求提供营业执照等相关资料，分别报送当地房产和价格主管部门核定批准后方可收费。
第二十一条 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定实行明码标价，将物业服务内容、服务标准(等级)、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息在小区显著位置进行常态化公示。市、县两级价格、房地产主管部门要按照属地管理原则对物业服务主体收费行为开展监督检查，严厉查处违法行为。
第二十二条 本细则自6月1日起执行。
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