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宜昌市物业服务收费管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本区行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条 本细则所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条 政府提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。
第五条 区发展和改革委员会(以下简称区发改委)会同区住房和城乡建设局(以下简称区住建局)负责全区物业服务收费的监督管理工作，负责制定普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度及相关管理规定。
第二章 物业公共服务收费管理
第六条 本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。区发改委会同区住建局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。本区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准详见附表1、附表2。
区发改委会同区住建局每三年内对物业公共服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过公开招投标或协议的方式选聘依法成立、具有相应物业服务水平的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。
物业服务企业应在签订《前期物业服务合同》后10个工作日内持以下材料向区发改委备案或审批：
(一)前期物业服务收费备案或审批申请;
(二)物业服务企业资质证书、营业执照、法人身份证复印件;
(三)前期物业服务合同、住宅小区规划许可证及附件、公建配套文件;
(四)住宅小区前期物业服务成本费用测算材料;
(五)住宅小区前期物业服务收费备案表;
(六)中标通知书、投标文件等有关资料。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的物业公共服务等级标准、收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
第九条 业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应重新签订《前期物业服务合同》，明确物业服务等级和收费标准，报区发改委备案后执行。
对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管，只提供基本的环境卫生保洁、秩序维护服务的，可由区发改委会同区住建局，核准基本的物业服务收费标准。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
第十条 非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。
住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
保障性住房的物业公共服务收费，按照所在地政府有关规定，报区发改委备案后执行。
第十一条 物业公共服务费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前，由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条 物业公共服务费用构成一般包括：管理服务人员费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用(含电梯、水泵、消防设施、监控等设施设备日常维护、保养、检测、责任保险等费用);清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;办公费用;固定资产折旧;物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;管理费分摊;经业主大会同意的其他费用;法定税费以及合理利润组成。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十三条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业用房、设施设备用房、围墙等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十四条 物业公共服务费以房屋不动产权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的物业，物业服务费用由建设单位承担。完成交付手续的次月起，物业公共服务费由业主或物业使用人交纳。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
第十六条 因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按规定标准的70%交纳，优惠期限超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
第十七条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过12个月。
第三章 汽车停放收费管理
第十八条 汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。区发改委会同区住建局综合考虑汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。本区住宅小区物业管理停车服务收费标准详见附表3。
第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应符合消防要求，确保住宅小区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益70%纳入物业专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区内的汽车停放费和车位租金具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。其汽车停放费、租金的具体收费标准详见附表3。
利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的，70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第二十四条 在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
第四章 其他服务收费管理
第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。
第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受委托，提供代办服务，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。
第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的公共能耗费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
第二十九条 新建住宅小区实行门禁出入证卡和梯控卡管理的，不得在物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
物业管理区域内的停车场(库)实行门禁出入证卡管理的，应当免费为业主车辆免费提供每车位1张的门禁出入证卡。
物业服务企业对住宅小区实行持证管理的，装修人员和临时来访人员可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取工本费，出入证工本费每证不得高于10元。
第三十条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
第五章 收费行为规范
第三十一条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三十二条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、区住建局、区发改委的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。
第三十三条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。
第三十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
第三十五条物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得强制向装饰装修企业(人)收取装饰装修管理服务费用。
第三十六条 全装修住宅不得收取装修垃圾清运处置费，如业主对全装修住宅进行二次装修的，装修建筑垃圾清运处置费按规定标准收取。
第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第六章 监督管理
第三十八条 区发改委应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
区住建局应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务行为的监管。
区住建局应当会同区发改委加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。
物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第三十九条 区发改委和区住建局应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由区发改委依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)不按照规定提供服务而收取费用的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或者变相强制服务并收费的;
(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;
(六)不按规定实行明码标价的;
(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的;
(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十条 区发改委、区住建局未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理、监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章 附则
第四十一条 本细则实施前，服务双方已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
第四十二条 其他管理人的物业服务收费可参照本细则执行。
第四十三条 本细则由区发展和改革委员会、区住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。
第四十四条 本细则自6月1日施行，本细则未规定或未明确的，以法律法规和上级规定为准。
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