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物业管理方案

时间：2024-11-07 13:52:49 管理我要投稿

物业管理方案

　　为了确保工作或事情顺利进行，时常需要预先制定方案，方案是阐明行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的书面计划。方案要怎么制定呢？下面是小编收集整理的物业管理方案，欢迎大家分享。

物业管理方案

　　物业管理方案篇1

　　第一章物业管理要点

　　1.项目简介：

　　公寓坐落于小区总面积：平方米，共有幢高楼、总户数户。小区现有管理站长名，保安人员名，清洁工名，电梯工名，、消防工名，水暖电工名，绿化工名。

　　（一）、秩序管理服务

　　小区共有个出入口，每幢楼主进出口值班室设有保安24小时值班，楼旁主进口出入口于早上点开，晚上点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。

　　1.秩序管理服务内容

　　1.1 小区基本实行封闭式管理；

　　1.2 实行24小时值班及巡逻制度；

　　1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；

　　1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；

　　1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；

　　1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；

　　1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；

　　1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

　　1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；

　　1.10 检查小区设施是否完好；

　　1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；

　　1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；

　　2.门岗服务

　　2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时秩序管理服务；

　　2.2 在指定岗位，严禁脱岗；

　　2.3值班人员站姿姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。

　　2.4 外来人员进出管理做好登记

　　2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；

　　2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；

　　2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。

　　2.5 物品进出管理

　　2.5.1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；

　　2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。

　　2.6 机动车辆进出、停放管理

　　2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。

　　2.6.2 外来车辆谢绝进入管理区域。

　　2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。

　　2.7巡岗服务

　　2.7.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每2小时巡遍全部公共区域。

　　2．8 区内巡视

　　2.8.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；

　　2.8.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；

　　2.8.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

　　2.8.4员工需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；

　　2.8.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；

　　2.8.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；

　　2.8.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；

　　2.8.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的.垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；

　　2.8.9巡视结束后，交接巡视器材；

　　2.9 夜间巡视

　　2.9.1 夜间巡视的路线应经常变化；

　　2.9.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；

　　2.9.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；

　　3.1突发事件的处理

　　为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。

　　3.2 发生火警

　　3.2.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；

　　3.2.2 通知火灾周围员工撤离危险区；

　　3.2.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。

　　3.3 发生刑案

　　3.3.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；

　　3.3.2向发现人和周围业户了解情况并记录。

　　3.3.3向公安人员提供情况，协助破案。 3.4发生盗、抢事件

　　3.4.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；

　　3.4.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；

　　3.4.3保护现场，协助破案。 3.5发现触电事故

　　3.5.1切断电源，使触电者脱离电源；

　　3.5.2报告管理处主任和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场；

　　3.5.3引导救护车抵达现场；

　　3.5.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。

　　3.6发现电梯困人

　　3.6.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理；

　　3.6.2安慰被困人员；

　　3.6.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。

　　3.7发现人员、车辆堵塞，立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。

　　3.8监控岗服务

　　3.9日常工作

　　3.9.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像资料保存1个星期。

　　3.9.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告管理处主任。

　　3.9.3接到周界报警系统报警时，立即向管理处主任报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。

　　3.9.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。

　　4.1监控设备系统的管理

　　4.1.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。

　　4.1.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处主任同意，不准查看监控录像保存内容。

　　4.1.3监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。

　　4.2中央监控室的出入管理

　　4.2.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。

　　4.2.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处主任批准；外来人员进入，应经管理处主任签证认可，由秩序管理人员陪同进入。

　　4.2.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。

　　5 秩序管理各岗位之间的轮换

　　5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每2小时循环换岗；

　　5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;

　　5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。 6秩序管理岗位设置

　　6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处主任确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。

　　6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。

　　7秩序管理服务检查制度

　　7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；

　　7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；

　　7.3管理处主任抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。

　　物业管理方案篇2

　　一、公共设施设备治理

　　1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。治理措施

　　(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。

　　(2)配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。

　　(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　(4)建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。

　　(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

　　(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

　　(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。

　　(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

　　(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

　　(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

　　二、安全治理

　　1.治理目标

　　(1)确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。

　　(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进进。

　　(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

　　2.建立交互式联动治安网络

　　(1)在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

　　(2)遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

　　(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指导员，定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

　　3.紧急情况下的应急处理措施

　　(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

　　(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

　　(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

　　(4)治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

　　三、装修治理

　　1.日常装修治理

　　(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

　　(2)跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，安全治理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

　　(3)安全治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。

　　(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

　　(5)安全治理组负责装修日常安全工作。

　　(6)与业户和施工队负责人签订安全责任书。

　　(7)装修材料按指定时间进进，安全治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，方可作业。

　　(8)安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

　　(9)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

　　四、消防治理

　　1.消防组织机构的建立

　　(1)治理处负责建立消防安全小组。

　　(2)治理处主任为消防安全负责人。

　　(3)治理处其他职员为义务消防员。

　　(4)安全治理主管为专职安全监视员。

　　(5)日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。

　　(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。

　　2.建立各项消防制度

　　(1)消防检查制度。

　　(2)专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。

　　(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

　　(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

　　(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

　　(6)治理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

　　3.防火措施

　　(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

　　(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。

　　(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

　　(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

　　(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

　　(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

　　(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

　　(8)配备火警时刻的`必须器材，如：应急照明灯等。

　　4.消防知识培训

　　(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

　　(2)治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情况须具体记录。

　　(3)治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

　　(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行

　　在活动记录中登记并整改。

　　(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

　　5.消防设备治理

　　(1)治理处负责建立消防档案。

　　(2)治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

　　(3)制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。

　　(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。

　　(2)消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题目，及时调整、纠正并验证其结果。

　　五、车辆治理

　　1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区安全治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。

　　2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进进停车场。

　　3.车辆进进：车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后方可进进。

　　4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

　　5.驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

　　6.治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

　　7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

　　六、清洁治理

　　1.职员配置及分工详见岗位架构图(略)。

　　2.工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

　　物业管理方案篇3

　　一、指导思想

　　以省物业管理条例?和?市建立礼貌满意城市实施方法?为依据，在稳固礼貌建立各项成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原则，和“三先三后〞的工作思路，深入开展我区社区物业化效劳工作。建立健全全区社区物业化效劳体系，有效提升居民对社区管理和效劳的满意度。

　　二、效劳范围

　　社区物业效劳要以社区公共局部的管理和效劳为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

　　〔一〕公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。

　　〔二〕公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内〔维护作业标段以外〕公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集效劳等工作。

　　〔三〕公共平安防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

　　〔四〕公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

　　〔五〕公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

　　〔六〕其他。其他需要协调解决的物业效劳工程。

　　三、根本原则

　　〔一〕居民自治的原则。物业效劳是社区效劳的重要组成局部，要参照?物业管理条例?，在居民自治与政府引导的根底上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿效劳以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和标准物业效劳各主体之间的关系，创新社区物业效劳新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

　　〔二〕因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业效劳工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和效劳工程在内的社区物业效劳章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业效劳的协调开展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

　　〔三〕便民利民的原则。要将推进社区物业化效劳作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化效劳，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活效劳体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高效劳水平，提升市民对社区环境的满意度。

　　四、工作任务

　　按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业效劳推行方案。今年实施的xx个社区〔小区〕是：xx小区。

　　五、工作思路

　　在推进社区物业化效劳工作中，确定“三先三后〞的.工作思路。

　　〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理长效〞的原则，对先期实施物业化效劳的社区进行“牛皮癣〞、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化效劳的实施对其进行长效管理。

　　〔二〕先宣传后实施。通过广泛深入的宣传发动，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众气氛。

　　〔三〕先效劳后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先效劳后收费〞低偿效劳原那么，先带给优质的效劳，让社区居民切实感受到实施物业效劳所带来的好处，再收取必须的效劳费，保证物业效劳的正常运转。

　　六、组织领导

　　成立全区社区物业化效劳工作领导小组。

　　组长：

　　副组长：

　　办公室主任：

　　办公室副主任：

　　成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化效劳的组织机构。

　　七、职责分工

　　区政府办：负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题；

　　区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

　　区发改局：负责指导确定社区物业效劳收费标准；

　　区财政局：负责社区物业效劳的经费统筹工作；

　　区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

　　区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

　　区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

　　区工商分局：负责对成立物业效劳公司的办证和资质审批带给支持；

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

　　各街道办事处：组织社区实施社区物业效劳工作。

　　八、方法步骤

　　〔一〕准备阶段。

　　1、xx月份对全区未实施物业效劳的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业效劳的社区〔小区〕名单。

　　2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化效劳工作。

　　3、xx月下旬组织召开工作部署会。

　　〔二〕实施阶段。

　　1、xx月份对今年确定的物业化效劳的社区，由街道统一组织，重点撤除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区根本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小〞管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化效劳打下根底。

　　2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

　　3、xx月下旬全力推进社区物业化效劳工作。

　　〔三〕考核验收阶段。

　　1、将开放式居民社区推行物业效劳工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

　　2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。

　　3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区〔小区〕实施物业效劳后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业效劳模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课〞，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

　　九、工作要求

　　〔一〕高度重视，充分认清推行社区物业化效劳的重要好处。

　　推行社区物业效劳，是稳固礼貌建立成果、建设人民满意城市的根底工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化效劳是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众平安感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的根本要求。

　　〔二〕充分准备，为全面实施社区物业化效劳打下根底。

　　一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化效劳，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业效劳工作，最终实现效劳和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

　　〔三〕全力支持，为顺利实施社区物业化效劳带给保障。

　　一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业效劳的社区〔小区〕明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化效劳前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要发动广阔社区居积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

　　物业管理方案篇4

　　针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。

　　一、安全管理

　　1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

　　2、从专业物业管理的角度提出可行性的`意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。

　　3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。

　　4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

　　4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。

　　5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。

　　6、完善各项管理制度

　　（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。

　　（2）男女生不得互相串宿舍。

　　（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

　　（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。

　　（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

　　（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

　　7、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

　　8、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。

　　二、环境卫生管理

　　1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。

　　2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

　　3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。

　　4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。

　　清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；

　　玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；

　　楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；

　　宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。

　　三、水电及公共设施管理

　　1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：

　　（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。

　　（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

　　（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。

　　（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

　　（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。

　　（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

　　2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。

　　3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。

　　物业管理方案篇5

　　随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的基础上，对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平，使XXX业主物业管理享受到VIP服务。

　　一、日常维护：

　　1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。

　　2.对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

　　3.维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。

　　4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。

　　二、环境卫生：

　　为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

　　三、绿化养护：

　　定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的.园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

　　四、交通秩序及车辆停放：

　　为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。

　　五、安防：

　　根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。

　　六、收费服务：

　　物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

　　七、物业服务中心：

　　增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。

　　八、特约服务：

　　增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。

　　九、制定标准的管理程序：

　　服务人员统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。

　　物业管理方案篇6

　　一、物业管理的特点和有效沟通的重要性

　　（一）物业管理作为一个新兴的服务行业，有其自身特点：

　　1、连续性：物业管理为业主提供的是24小时的全日服务。

　　2、长期性：物业管理服务伴随着住宅的整个生命周期，好的物业服务将有效地延长物业使用寿命。

　　3、随时性：物业随时出现的各种问题都要在最短时间内给予及时解决，否则会影响到业主的正常生活。

　　4、多样性：物业管理涵盖的服务工种、内容非常多，为业主提供的是全面的、综合性服务。

　　（二）有效沟通的重要性

　　随着住宅商品化和管理专业化的进一步普及，物业管理已逐渐深入了每个人的生活。“物业管理”服务的优劣，直接涉及到千家万户，影响着每位业主和物业使用人的生活舒适度和幸福感。业主、物业公司之间的关系和谐与否，直接影响着人们的“安居”大事，但现实的情况却是物业企业与业主的纠纷频频发生，甚至有业主与物业人员发生身体冲突，有的业主与物业企业对簿公堂。物业管理公司与业主之间的矛盾，不仅影响到企业的运行，也影响到企业预定目标的实现。

　　因此，运用合理的方式和技巧化解矛盾，成为物业管理工作中的重中之重。沟通是把信息、思想和情感在个人或群体间传递并且达成协议的过程，它是联结位点、拉近距离、促进交流、形成共识的最常见、最有效的手段。作为每天都要面对业主、为业主提供服务的物业管理人员就更需要沟通这一重要的交流工具，融洽与业主之间的关系，增进彼此的了解，消除彼此间的误会和隔阂，从而提高业主的满意度。所以，取得业主对管理工作的理解与支持，就必须加强与业主的有效沟通。

　　二、物业管理企业与业主在沟通中存在的问题

　　（一）从业人员整体素质与行业发展需求严重不对称，物业管理人员的理论知识、专业技能、经营管理能力及职业素养尚不能适应物业管理的智慧化、科学化、专业化发展要求。影响物业管理企业的发展，从而形成物业管理企业与业主在沟通上的障碍。

　　（二）创新服务意识不足。一些物业管理企业还停留在房管所、后勤处等旧的管理阶段，重管理轻服务，没有树立为业主服务的意识，服务质量和工作效率不高，造成了与业主间的隔阂。

　　（三）开发遗留问题。前期开发中的配套设施不完善、工程质量等问题直接转嫁给了物业管理企业，造成业主与物业管理企业之间的矛盾冲突。

　　（四）业主的消费心理导致对物业管理认识的偏差。大多数业主倾其所有购得房产后对后期物业管理的期望值大幅提升，与目前物业管理的水平还有一定差距，由心理落差导致的物业矛盾直接影响了物业管理企业的收费率，也进一步影响了物业管理企业管理水平的提升。

　　（五）相关法律、法规不配套，使物业管理企业承担过多的社会责任，由于职责界定不清，有些问题物业管理企业很难有效处理和解决。这样又造成业主对物业管理公司的误解和不理解。不论是从物业管理的特点上理解还是现阶段物业管理企业与业主双方之间存在的问题上分析，都表明物业管理行业要进一步向着健康方向发展，必须明确终极目标是服务于人。

　　业主和使用人。物业管理的服务过程就是沟通的过程，通过与业主沟通交流，了解业主需求和态度，协调各方关系，提出解决问题、改进工作的措施，措施实施并得到业主认可和理解的过程。在这一过程中，物业管理企业与业主交流是否顺畅，与业主关系是否融洽，能否有效地化解矛盾，会直接影响业主感觉中的服务质量，影响业主对企业的认可。

　　三、物业管理企业与业主进行有效的沟通途径

　　（一）物业管理企业要正确的看待业主的投诉

　　业主的满意度是由业主的期望值和感知这两个要素来决定的，即使我们提供了良好的.服务，当业主的实际感知与期望值有差距时，投诉仍不可避免。对待业主投诉，我们应该看到：

　　1、业主对我们寄予很高的期望值并觉得值得信赖，才会不辞辛苦地来投诉；

　　2、应该感谢业主，从他的意见中挖掘有价值的信息，找到实际工作中的不足；

　　3、要把业主的意见和批评作为企业成长的动力，不断持续改进服务质量和水平。

　　（二）业主分类

　　业主是物业管理企业的服务对象，是物业服务的最终消费者，想要更好地与业主沟通，物管人员首先应了解业主。物业企业服务的业主形形色色，但可以按照业主自身的性格不同，将业主分为以下七类：

　　1、普通业主——这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十，他们是不难应付的，虽然他们有点主观，但却很诚恳。他们爱作决定，喜欢发表意见。我们应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。

　　2、冲动业主——这种人很普遍，他们脑筋灵活，精力充沛。所以不难和他们接触，只要你用客气礼貌的说话，他们一定会欢迎你，同时，你说话要正确，绝不含糊，因为他是极爽快的人，也是很容易交往的业主。

　　3、犹豫业主——他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下，才能作出决定，因此，你必须要有耐性，给他们一些时间和方便，或许你可向他提出一些问题进行正确地引导，例如：“你这样做（这样说）对你自己是有好处，可还有没有不好的地方你想过吗？”把你要说的真正目的让给他去说。你的提议会帮助他下决定，他还是不答允，你可追问原因，同时，更可和他详细倾谈，最后他一定会向你投降的，这种朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。

　　4、自大业主——与这类业主沟通时，你要非常小心，他自负，敏感和非常主观。切勿和他辩论，一切都要顺从他，对他的意见、言论，尽可能表示赞同，这样，或许你能容易达成有效沟通这的目的。

　　5、亲和业主——他很喜欢说和听笑话，他善于倾谈，非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的，相反的，他是最能应付的一种。特别是他来找你沟通时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。这时，你应让他说话，不要冲撞他，一有机会，就要把话题转到要沟通的话题上去，不要放松，最后，你要提出决定性的问题，使他无法以拒绝。例如：“你是同意还是不同意我的意见！”

　　6、呆板业主——这些人特别地固执，他是最难沟通的一种，与他每一次接触，好像是全无希望达到你想要沟通的目的，有时甚至令人气怒。他会目瞪口呆地望着你说话，毫无反应，使你感到失望。唯一的方法，就是多上门几次，充分利用机会，给他亲身体验，合他口味后，或许他才会配合你。

　　7、粗鲁业主——许多物业管理员都非常害怕和他接头，因为他行为举止非常粗鲁，他的言语会使你感到不大舒服，但你不要因此而退缩，因为他的粗鲁会吓走了其它人，这便是你的机会，你很可能与他有效地沟通，得到意想不到的收获。然而，和他倾谈时切勿和他辩论，你要设法从侧面告诉他你今天来找他的目的，要应付他粗鲁的行为和言语，你该表现自然些，不要取笑他的无知，同时，和他沟通时，要非常谨慎。粗鲁客户虽然粗鲁，但也非常注重利益，故我们要把握他的弱点，向他进攻，这样，便能水到渠成了。业主从买房，装修入住，到熟悉小区周边环境，要经历一到二年，甚至更长时间，在这个期间，业主与物业从认识开始，会经历不理解，了解，认识，熟悉的过程。

　　（三）沟通方式

　　1、日常性沟通

　　对于绝大多数业主来说，日常性沟通就能够达到相互了解、增进感情的目的。日常性沟通的形式有很多，主要有以下几种：

　　（1）通过见面主动问候与业主沟通

　　物业企业应要求所有员工见到业主须主动问候，三米之内主动打招呼，做到彬彬有礼，笑脸相迎，这样可以拉近与业主间的距离，达到相互沟通的良好效果。

　　（2）设立服务热线和意见箱与业主沟通

　　设立服务热线是听取业主意见、加强业主与管理处之间沟通的最直接、最有效的方法之一。管理处应有专人负责接听电话。并按投诉来访程序一一进行记录，耐心细致地做好答疑解惑工作，及时准确地处理好业主的投诉和回访，给业主一个满意的答复。同时，为了提高物业管理的服务质量和水平，让业主更多地参与到管理工作中，也为了收集到业主对管理工作更多、更具体的意见，管理处应在物业小区的显著位置设立业主信箱，定时开箱收集，并分门别类、分清轻重缓急加以解决。

　　（3）召开座谈会、联谊会与业主沟通

　　为了广泛征求业主对管理工作的意见，加强业主与管理处之间、业主与业主之间的沟通，可定期召开业主专题座谈会，举办各种形式的联谊活动来进行沟通。了解广大业主对物管企业所提供服务有

　　哪些要求。

　　（4）利用宣传栏与业主沟通

　　通常在每个物业的主入口都有一个宣传栏，物管人员应充分发挥宣传栏的作用，及时准确地将物业管理动态、有关法律法规、业主的意见和建议刊登在宣传栏里，予以公布，吸引更多的业主积极参与、支持和配合管理工作。例如有的物业建有喷泉等景观，但是喷泉总是定时开放，业主则会对此产生意见，其实物业公司在为业主着想，喷泉开一个小时将消耗很大的电费，而业主是非专业人士，他们并不了解喷泉所需的能耗很高，此时物业公司可以通过宣传栏进行解释，获得业主的理解。物业企业还可以通过宣传栏向业主提供其它方面的咨询服务，以满足业主多方面的需求。

　　（5）利用网络进行沟通

　　随着计算机和网络的普及，物业企业与业主的沟通已经不局限于一定的空间和时间，物业企业应建立自己的网页，可以24小时收集业主的各种心声。例如小区中的背景音乐每天什么时候放，放哪些曲目都可以让业主在网上进行自由选择。

　　2、节假日沟通

　　逢年过节，物业企业通常用标语、条幅、贺信表达对业主的祝福，也可在业主生日时送上一张生日贺卡，在业主新婚时送上一束鲜花，这些小事会培养业主对物业公司的信任感和亲情感，缩短彼此心灵的距离。

　　3、针对性沟通

　　对于物业区域里发生的重大事件、特殊问题，一般性沟通是不够的，需要项目经理亲自登门拜访，进行面对面、有针对性的沟通，方能达到目的。遇到事关企业发展的危机事件应具有公关的意识，应做到快速反映，主动沟通，真诚坦率，人道主义，以维护良好的组织形象。

　　4、沟通技巧

　　（1）做好自我认知

　　业主不满时实际是一种情感的发泄，通过发泄怨气和不满来释放缓解心情，从而维持心理平衡，这时最需要的就是物业管理人员的同情。多数情况下业主进行的并不是有效投诉，但是必须对业主的心情给予理解，明白这时对方并非针对的是个人。如果回想一下自己与业主进行的无效沟通，就会发现往往物业管理从业人员的情绪是被业主的情绪牵引着，把自己的关注点放到了业主的态度和情绪上，同时也影响了自己的情绪态度。

　　（2）注意礼仪，热情服务

　　礼仪是人与人之间的润滑剂，物业管理人员必须经过服务礼仪培训，作到微笑服务，热情服务。物业公司应要求管理人员尽量记住业主的名字，如在与业主碰面时，礼貌地呼出对方的姓名：“××先生，您好！”会使对方感到非常愉快。而一些不规范的物业，见到业主来访，爱理不理，只会生硬地说“讲”，这样很容易激化矛盾。

　　（3）做到尊重业主

　　没有谁会拒绝别人对他的尊重，在与业主沟通过程中，物业管理人员首先要尊重业主，包括尊重对方的习惯，了解不同国家、民族、地区以及宗教的基本常识，建立共同的话题，进行情感交流，会使业主感到温馨，更加理解和支持物业管理工作。

　　（4）学会倾听

　　做一个积极的聆听者，不但要听业主讲些什么，而且更能体察对方想说些什么，不轻易打断对方的发言，在聆听时控制自己的主观意见和想法。其实有很多时候，业主也就是对某件事情反映一下，发一顿牢骚便没事了。实践证明，洗耳恭听远比作出辩解效果好得多。

　　3、倾听过程中的核心技巧是同理心，也称通情达理。有时候从业人员在说明抱歉或对不起的时候会感觉很不舒服，其实这并不一定代表个人或公司就真有的错误，道歉只是表明对业主心情的理解与同情。物业管理人员要站在业主的角度感知和体察业主的情感，不论业主是否完全正确，但至少他的情绪与要求是真实的，是应该理解的。并把这种体察回馈给业主，从而影响对方，使对方愿意进一步表达自己的真实想法，愿意将注意力和思路转移到解决问题上来，达到积极化解矛盾的目的。

　　（5）善于换位思考

　　善于换位思考也是沟通取胜的法宝，它要求物业人员能够设身处地地从业主的角度出发，为业主着想。例如某业主放在小区内的车辆被盗，业主反映给物业人员，有的物业人员可能就蛮不在乎地说“这太正常了”，其实业主原本只是想提醒物业加强防范而已，但被物业人员不以为然的态度而激怒，要求物业予以赔偿。如果物业能够换位思考一下，表示同情和理解，及时帮助业主报案和收集证据，业主心中则只有感激。

　　物业管理方案篇7

　　一、概述

　　某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

　　二、目标

　　贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

　　三、组织

　　物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

　　反馈

　　运行机制

　　组织结构图

　　经营环境图

　　四、人事人事设置原则:

　　一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

　　五、经营预测a)经营收入:

　　19、14万元(年度，以下省略)物业管理费:11、34万元应收

　　12、6万元30000x12x0、35=126000(元)

　　预计收入11、34万元(收缴率90%)维修服务费:0、5万元特约服务:5、8万元其他收入:1、5万元b)支出:20、25万元人员工资福利:14万元办公费用:2、5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)维修保养费用:1、5万元税金:1、05万元不可预见费用:1、2万元c)润亏:-1、11万元d)物业接管期间前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21、962万元/年，0、61元/月xm2

　　(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合计:14、、17万元/年

　　(2)公用设施设备维修及保养费:1、5万元

　　(3)绿化管理费:绿化率45%1、04万m2x1元/年xm2=1、04万元

　　(4)清洁卫生费:2人x12月x80元/月x人=0、192万元

　　(5)安全护卫费:7人x200元/年x人=0、14万元

　　(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算

　　5、52万元x25%=1、38万元

　　(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元

　　(8)税费:按营收5、5%缴纳即1、052万元

　　(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1、36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0、35元/月xm2。

　　六、前期物业接管

　　a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

　　b)物业接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;房屋幢、户编号已经有关部门确认;落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。抄水、电、气表的底数，记录备案。接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

　　七、入伙

　　1、准备工作治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;

　　2、协调工作与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

　　3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

　　八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。

　　其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

　　九、物业档案的建立

　　物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的`提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

　　十、日常管理

　　(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

　　(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥

　　(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

　　(四)安全护卫、停车管理

　　(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁。

　　物业管理方案篇8

　　一、物业管理服务范围

　　1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24小时保安值班。

　　2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。

　　3、绿地、花木等的养护与管理。

　　4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。

　　5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。

　　6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。

　　二、人员配备要求

　　人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下:

　　1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

　　2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证；

　　3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求；

　　4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；

　　三、工作流程与质量要求

　　(一)大楼清洁服务

　　①细则及要求

　　1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天；

　　2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；

　　3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1次/周；

　　4.清洁所有花盆及植物，不少于1次/周；

　　5.清洁所有出口大门，不少于1次/周；

　　6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1次/周；

　　7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1次/月；

　　8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1次/季；

　　男女卫生间

　　1.抹净所有门，1次/周；

　　2.抹、冲及洗净所有洗手间设备，1次/天；

　　3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1次/天

　　4.抹净地台表面，1次/天；

　　5.及时清理天花板及照明设备表面灰尘，1次/季；

　　6.清理卫生桶脏物，1次/天；

　　人行楼梯清洁

　　1.打扫及拖抹所有楼梯，1次/天；

　　2.擦扶手及栏杆，1次/周；

　　3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘,擦洗玻璃窗，1次/月；

　　4.清扫天花板，1次/季；

　　大堂

　　1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1次/天；

　　2.打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1次/天；

　　3.打扫入口大堂内及所有玻璃门窗及装备，1次/月；

　　4.扫天花板尘埃，1次/季；

　　电梯

　　1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等,擦洗电梯内踩垫，1次/天；

　　2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1次/周；

　　公共场所

　　1.清扫停车场(含地下停车场)、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1次/天；

　　2.清扫大门外两侧绿化地和停车场，1次/周；

　　②标准:

　　1．地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土；

　　2．楼梯:无杂物、尘土,干净明亮;入楼大门以及墙面干净无尘;电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味.；

　　3．室内:地面干净明亮,无杂物、尘土;卫生间无臭味,用具无污迹；

　　4．垃圾清理:100%日产日清；

　　③督导方式

　　1．管理处主任每天巡视检查,并对每个保洁员的工作做出评价,不合格的要返工。保洁员实行包干责任制。

　　2．卫生保洁工作每日讲评,每周小评,每月评比,年底总评。

　　(二)绿化工作

　　绿化根据实际情况进行养护

　　1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,无重无漏；

　　2.浇水：根据季节、天气和花卉品种确定，均匀适量,不损花木；

　　3.修剪：根据草木生长情况及时修剪整齐美观；

　　4.除杂草：每月一遍基本无杂草；

　　5.补缺：花草树木的死株、缺损要及时补植，完整无缺,绿化好；

　　6.除虫：发生病虫害及时喷药直至消灭，用药正确、卫生安全,不污染环境,花木生长良好；

　　7.保洁：每天8小时制

　　(三)设备部工作流程与质量标准

　　1．供水设施：日常保养、安全操作,运行情况正常,自动控制良好,出现故障立即排除。按制度保养,定期检修。电气自动控制齐全,管道无滴漏,运转无异常声响。有检查记录,维修保养记录。

　　2．供电设施：日常检查,运行正常,记录运行情况。一旦停电,立即切换备用电源按制度保养,定期检修。每月对各办公室的用电设施巡查一次,并由单位签名确认。各连接处无冒火花、发热等异常现象,指示灯、信号灯齐全,计量仪表正确。有检查记录,维修保养记录。

　　3．消防设施：日常检查消控中心,保证设备性能处于守好状态。定期巡视检查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齐全。

　　4．公共照明灯：每天检查一遍,即坏即修,设备性能处于完好状态。灯泡正常,灯罩完好，巡视一天一遍掌握公用设备状况,发现有损坏、隐患,及时处理,并做好记录。

　　(四)保安工作的`服务要求服务规范

　　1、按规定着装,佩戴整齐。

　　2、精神饱满,姿态良好。

　　3、言行规范、文明大方。

　　4、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。

　　5、说话和气,礼貌待人。

　　(五)消防监控岗位工作规范

　　1、消防监控,设施完善,各种消防设备、器材齐全,并保证所有设施完好率达到98%以上,并使之常年处于良好状态。

　　2、对可能危及人身安全的地方有标识和切实有力的防范措施。

　　3、保持畅通无阻的紧急疏散通道,相关的指示照明灯配备保持齐全,功能完好。

　　4、若遇火警应配合保安人员做好报警、组织疏散等事宜。

　　(六)门岗工作规范

　　1、上岗3个月内,须熟悉本责任区的基本情况,包括姓名人员状况,相貌特征,常规出入大楼时间等。

　　2、当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时,应主动提供帮助。

　　3、谢绝推销或其他闲杂人员进入。

　　4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼,应立即起立敬礼。

　　5、引导车辆安全有序停放。

　　(七)巡逻岗工作规程

　　1、巡逻次数:单位下班后及节假日每2小时至少对整个辖区巡查一遍。

　　2、巡查要求:

　　(1)、巡逻时保安要多看、多听、多嗅,以确保完成巡视工作任务。

　　(2)、按要求做好巡逻记录,及时将有关情况反映给相关部门人员。

　　3、巡逻内容:

　　(1)、检查治安、防火、防盗、水浸等情况,发现问题,立即处理,并通知管理处。

　　(2)、检查消防设备、设施是否完好。

　　(3)、巡视大楼外墙,玻璃等设施是否完好,有损坏做记录,并上报主管或管理处领导。

　　(4)、大楼辖区内巡查,发现有可疑人员,前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品;如属三无人员,应驱赶出管理辖区。

　　(八)邮件发放

　　1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。

　　2、快件、特快专递、邮件通知单等,需要给邮局办理签收的邮件,应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中,并让用户填好签收表。

　　3、避免发生邮件压件现象,不允许有死信,不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。

　　物业管理方案篇9

　　一、活动类型：

　　AK47野战俱乐部

　　二、活动时间：

　　20xx年3月29号(周六)中午

　　三、活动地点：

　　番禺区大学城565公交车(广工)总站

　　3四、活动目的：

　　让物业管理学会的成员加深彼此的了解，增进彼此感情，以更好地促进共同工作的协调性以及物业管理学会和全体成员一起更好的发展。

　　五、参加对象：

　　物业管理学会全体报名成员

　　六、活动流程：

　　(1)自由活动。到达俱乐部之后，由于要等待开炉，这段时间大家可以玩在场的各种桌游(如羽毛、桌球、乒乓、麻将和多种纸牌等游戏)时间：二三十分钟。

　　(2)烧烤。开炉搞定之后，大家可以开始烧烤，也可以继续玩游戏。烧烤时间：3个小时左右。

　　(3)玩游戏。谁是卧底(提前准备题目)

　　杀人游戏(准备卡牌)时间：一个多钟。

　　七、报名：

　　3月25号(周二)通知物管学会所有干事及上层，确定要参加的人数并上报。(说明是自行到达还是随大队集合出发。负责部门：人力部。)

　　八、方式：

　　(1)周五回家的可按照自己的意愿决定是否自行到达指定的活动地点(12点必须在目的地集合)

　　(2)桂花岗在校干事在29号上午10点到综合楼2楼架空层集合出发。乘车路线：校门口坐481→童心北下车→转乘专线1→广大公寓站下车(预计11点半到达)。大学城其他报名同学要在11点半左右在广大公寓站集合完毕。再走半个多钟到达目的地。

　　(桂花岗负责人：黄昌盛、梁嘉宏、龙忠兴

　　大学城负责人：陈小莹及部长)

　　九、经费：团购价每人37元。到时学会再多带两箱王老吉饮料。(负责人：陈小莹)

　　十、结束时间：

　　下午五点，桂花岗的`同学集合后一同回校。

　　乘车方式1：广大总站坐专线1→广园客运站下车→走路回去。专线1整点一班车，若回去时间接近整点则选择此方式。

　　乘车方式2：广大公寓站坐B25→石牌桥下车→换成B2或 B2A→越秀公园北门→走路回去。

　　十一、突发情况及应对方案：

　　(1) 天气突变则更改时间(提前一天进行确定)

　　(2) 若干事在集合时间还没到场，由其部长打电话联系，催赶其到现场。

　　(3) 如果活动超时，由策划部成员负责提醒

　　[u1]改为下星期六，即22号

　　[u2]这些东西是那里本来就有的还是要自备的

　　[u3]走路去广工?好远的喔

　　[u4]谁去团购?什么时候收钱?

　　[u5]社团给钱吗?

　　物业管理方案篇10

　　一、方案概述

　　本方案注重人文关怀，通过构建和谐的邻里关系、提供贴心的服务、营造温馨的社区氛围，提升居民的'归属感和幸福感。

　　二、人文活动组织

　　邻里文化节：定期举办邻里文化节活动，如才艺展示、美食分享、亲子互动等，增进邻里间的了解与友谊。

　　志愿服务：成立小区志愿服务队，鼓励居民参与社区公益活动，如环境整治、助老助残等，传递正能量。

　　节日庆典：在重要节日如春节、中秋节等期间，组织丰富多彩的庆祝活动，营造浓厚的节日氛围。

　　三、贴心服务提供

　　提供24小时客服热线，随时解答居民疑问，处理紧急事务。

　　针对老年人、儿童等特殊群体，提供定制化服务，如健康咨询、儿童托管等。

　　加强与社区医疗机构、教育机构等外部资源的合作，为居民提供更多便利服务。

　　四、社区文化建设

　　设立社区图书馆、阅读角等文化设施，丰富居民精神生活。

　　举办文化讲座、读书会等活动，提升居民文化素养。

　　鼓励居民参与社区治理，共同制定并遵守小区公约，构建文明和谐的居住环境。

　　物业管理方案篇11

　　一、物业管理前期筹备工作

　　（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

　　（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

　　（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

　　（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

　　（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

　　二、接管后的日常管理服务工作

　　（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

　　2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

　　3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

　　4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

　　7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

　　8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

　　9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

　　10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

　　（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

　　1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

　　7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

　　8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

　　（四）、环卫绿化工作：

　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

　　（五）环境和卫生管理规定

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的`生活环境，特制定以下规定：

　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

　　五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

　　六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

　　七、保持小区的安静，不得在休息时间（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。

　　八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

　　（六）、房屋及设备、设施管理：

　　1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

　　2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

　　3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

　　4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

　　5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

　　6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

　　（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

　　（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

　　（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

　　三、小区车辆管理规定

　　1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

　　2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

　　3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

　　4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

　　5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

　　6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

　　7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

　　8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

　　9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

　　四、管理模式

　　（一）拟采取的管理方式

　　服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

　　（二）管理处组织机构

　　1、办公室：

　　（1）负责日常事物，代收代发报纸信件

　　（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

　　（3）协调处理邻里关系

　　2、工程部：

　　（1）负责房屋质量检查

　　（2）建立设备设施维保计划

　　（3）做好日常维修保养工作

　　3、财务部：

　　（1）管好用好财务

　　（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

　　（3）统购日常维修器材、分发器材

　　4、保安部：

　　（1）选好保安员搞好培训，管好保安

　　（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

　　（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

　　（三）管理人员的配备

　　1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

　　2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

　　3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

　　4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

　　5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

　　6、保安14人，24小时值班。

　　五、人员的选拔和培训管理

　　（一）人员选拔

　　根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

　　（二）培训目标及方式

　　为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

　　公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

　　（三）培训计划及内容

　　公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。

　　（四）培训考核

　　为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

　　六、物业管理服务承诺

　　我公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。

　　一、物业管理公共服务质量标准

　　1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

　　（1）房屋

　　A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。

　　（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

　　（3）环卫设施完好无损。

　　（4）道路畅通，路面平整。

　　（5）消防设施完好无损，可随时启用。

　　2、安全护卫

　　（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

　　（2）安全护卫人员24小时巡查；

　　（3）小区24小时监控；

　　（4）交通、车辆管理有序；

　　A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

　　B、机动车辆按序停放。

　　（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

　　（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。

　　（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

　　3、绿化与环境卫生

　　（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

　　（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

　　（3）修剪及时，整齐美观；

　　（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

　　（5）小区内全方位保持清洁；

　　（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

　　（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

　　（8）环卫设施整洁；

　　（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

　　（10）噪音等符合环境标准。

　　4、收费管理

　　（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；

　　物业管理收费实行明码标价；

　　（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；

　　（3）建立收费管理制度，责任落实到人；

　　（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；

　　（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；

　　（6）业主意见反馈满意率90%以上。

　　二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）

　　1、便民服务（部分收费）

　　（1）清洗空调过滤网；

　　（2）室内清洁；

　　（3）检修电器（室内自用部位）；

　　（4）修理家具配件；

　　（5）安装、更换配件；

　　（6）修理，开关、插座、电话盒等；

　　（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；

　　（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；

　　（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；

　　（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；

　　（11）代办有线电视开户；

　　2、商务服务（部分收费）

　　（1）代办收订报纸杂志、邮递；

　　（2）管理小区内的商业网点；

　　3、社区娱乐、文化活动服务

　　（1）棋类；

　　（2）牌类；

　　（3）球类；

　　（4）健身活动；

　　（5）书刊阅览；

　　（6）欢庆节日；

　　三、物业管理企业

　　1、企业须持有物业管理企业资质证书；

　　2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

　　3、人员培训，持证上岗；

　　（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；

　　（2）档案管理规范，资料齐全；

　　（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。

　　四、便民活动

　　提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。

　　物业管理方案篇12

　　为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。

　　一、组织领导

　　街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担任；副主任由街道党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任陈同志担任；成员由街道党政办、城管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城管办主任林燕芳同志担任党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

　　二、规划与目标

　　1、小区规划

　　根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区（一类小区）15个；单位型居住区（二类小区）21个，目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）20个。

　　江滨社区18个，其中一类小区8个；即：①江滨花园；②中山2#、3#、4#；③望园楼；④建融花园；⑤永乐花园；⑥望江大厦；⑦晏公小区；⑧东风储蓄所宿舍。二类小区8个，即：①市供销社；②市公安局；③北门小学；④防疫站；⑤粮食局；⑥外贸公司；⑦百合竹柴炭宿舍；⑧金源小区。三类小区2个，即：①晏公路；②北门路。

　　后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：①桃源新城；②后溪公寓；③燕城商厦。二类小区3个：即：①长途客运站小区；②江边路81号至100号小区；③江边路35号至68号小区。三类小区5个：即：①新府路69号小区；②新府路65号小区；③燕江中路66号小区；④解放北路42号小区；⑤江边路106号小区。

　　鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。二类小区2个：即：①闽通长运黄山岭小区；②燕江东路小区（包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼）。三类小区3个：即：①黄山新村一路；②解放北路一组；③解放北路二组。

　　红山社区13个，其中一类小区3个：即：①库区路双龙小区；②库区路化纤厂宿舍；③燕江东路43号宿舍。二类小区5个：即：①永林宿舍；②军供站宿舍；③工商宿舍；④智胜宿舍；⑤种子公司宿舍。三类小区5个：即：①黄山二路居民区；②石油公司宿舍；③燕江东路居民区；④库区路居民区；⑤库区路货场。

　　黄山社区8个，其中二类小区3个：即：①贮木场新村；②永安四中；③人造板厂。三类小区5个：即：①黄山岭；②北大桥；③西营坂；④尼葛新村；⑤原造纸厂福利区。

　　2、工作目标

　　社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，并且对于我市创立卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要意义。

　　20xx年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用；根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广；进一步规范小区的'物业管理。力争到达36个一、二类物业管理小区在20xx年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。

　　三、实施步骤

　　1、制订方案（20xx年5月-6月15日）。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

　　2、宣传部署（20xx年5月26日-6月31日）。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署；运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

　　3、抓好试点（20xx年6月16日-10月30日）。街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

　　4、推广（20xx年11月1日-20xx年底）。试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改善。在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

　　四、主要措施

　　1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

　　2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一职责人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

　　3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情景进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。