怎样挑选房子

怎样挑选房子

　　买房子是人生的头等大事，可不是去便利店买面包那么简单，如果真的决定了要买房，你知道如何选择一个好房子吗？当你去看房子的时候，你知道你应该看哪些地方吗？

　　一、周围环境

　　买房子，买的可不仅仅是室内，还包括它的周围环境，所谓周围环境，其实很大程度上是指这个房子的地段，华人首富李嘉诚曾经说过：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。为什么同样面积的房子，市中心比郊区要贵？就是因为好的地段不仅保值还能升值，影响地段好坏有很多因素，比如交通，配套设施等等，可以说周围环境就决定了地段的好坏。所以看房子的时候首先要考虑的就是它的周围环境。

　　周围环境具体包括哪些方面呢？主要是交通、噪音、配套设施、治安、物业等。首先看房子要看它周围的交通如何，是否临近地铁站、公交站或者高速公路，这就决定了你的出行成本和便利程度，千万别小看出行便利这一项，你不知道你能节约多少浪费在路上的时间和费用。当然了，离市中心越远，路上时间越长，房价越便宜。

　　第二个要注意的方面就是噪音，家是一个休息享受的地方，是属于个人的私密空间，需要绝对的安静不被打扰，所以看房子的时候一定要注意房子周围是否有建筑工地、工厂、或者是否临近马路、火车道等，必要的时候，可以带噪音分贝测试仪或者软件去看房，一般来说噪声级为30～40分贝是比较安静的正常环境；超过50分贝就会影响睡眠和休息。

　　接下来要考虑的就是相关配套设施了，既然房子是你今后很长时间要居住生活的地方，那么就一定要注意房子周围的配套设施，配套设施一般包括基础设施和公共设施，基础设施即与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施，这一部分与物业息息相关。除了咨询房产开发商之外，最好的方式是问一下小区的业主，看看他们对物业的评价如何，顺便还能和保安打听一下附近的治安如何，这样获得的信息一定要比咨询房产开发商客观真实多了。

　　而公共设施包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。作为一个长期生活的地方，除了购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店以外，还有相关设施要根据各个家庭的不同有所侧重考虑，比如孩子到了适学年龄就要考虑学校的问题，如果和老人病人一起居住就要考虑医院的问题，还有很多房子周围是墓地或者是污水处理厂等，周围绿化如何等，这些都是需要提前注意的问题。

　　二、自身状况

　　说完了外部的周围环境，我们来重点说一下房子的自身状况。主要包括楼层、户型、朝向、采光、通风等。

　　楼层

　　买房选择楼层也有很多因素要考虑，首先是家庭成员，如果有老人、小孩儿，或者有心血管病、经常哮喘、眩晕的人来说，楼层不要选得太高。其次要考虑总楼层数，总楼层数不同，最优选择也不同。目前的楼层分类有低层（1~3层）、多层（4~6）、小高层（7~11层）、高层（11层以上）、超高层（>100米），对于普通五六层无电梯楼房来说，一二层有潮湿，噪音大以及隐私性不足的问题，五六层没有电梯要爬楼，而且面临漏雨过热等问题，所以三四层最理想。对于高层来说一般次顶楼最贵，顶楼冬冷夏热，其他楼层相差不多，当然楼层的选择还是要综合光线、噪声、灰尘以及个人需求综合考虑，下面是一些楼层参考：

　　15高层住宅：5－7层。

　　18高层住宅：6－7层。

　　22高层住宅：5－7层。14－17层。

　　26高层住宅：6－7层。15－20层。

　　30高层住宅：6－7层。15－24层。

　　34高层住宅：15－25层。

　　户型

　　拿到户型图可不是看看大小、数量就结束了，户型选不好对于以后的生活来说也是一种折磨。为了看懂户型图，应该提前了解关于户型的基本知识。开间是指房间的宽度，根据《住宅建筑模数协调标准》规定，开间的范围是2.1m-4.2m之间。进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。通俗上理解，有窗户能采光的那面墙体的宽度及时开间，所以理论上开间越大，采光越好;与采光面垂直的长度即是进深，进深过深，则不利于采光、通风。一般的户型图上会标注进深、开间这两个指标的详细数据。一般来说进深与开间的比在1到1.5比较合理。

　　一个好的户型应该是方正，全明，南北通透。户型方正是指各个房间和功能区域的形状是方正的矩形，最好不要有斜角。这就意味着不会出现空间浪费的问题，使得整体利用率提高，实际居住环境最大化。要远离三角型、枪型以及各种不规则或者狭长的户型。（具体的户型分析请点击文章结尾的链接）

　　全明是指户型没有暗间，都有用于采光通风的窗户。暗间除了采光和通风是问题以外，即使白天进入也需要灯光，所以一个好的户型应该是全明的。

　　南北通透是指贯穿客厅南北有窗，能够保证空气的对流，没有障碍阻挡，而且采光和通风比较好，一般来说南北通透好于东西通透，应该尽量避免相邻两侧有窗以及只有一侧有窗的户型。厨卫有没有窗户也很重要，明厨明卫才是好户型。

　　另外功能分区要明确，面积配比要合理。一般科学分区分为三个：

　　1.公共活动区：客厅、餐厅等

　　2.私密休息区：卧室、书房等

　　3.生活辅助区：厨房、卫生间等

　　判断各个房间的面积配比时，不能完全依靠户型图，因为有的户型图的家具会比实际比例小，让人产生空间很大的错觉，所以要关注各个房屋的尺寸，一般来说客厅面积在21-30㎡，卧室面积在12-15㎡左右，厨房面积在4-5㎡，卫生间的面积在4-5㎡比较合理，如果某个空间过大会导致其他房间面积减少，所以看房子的时候不要只听介绍人讲解某个房间面积大，要看各个房间的面积配比。

　　朝向

　　朝向一般指采光面最大的地方，好的朝向能够使得房子冬暖夏凉，如何判断和选择朝向？选择朝向，主要考虑的是通风，采光和室内温度。一般来说住宅朝向最好的是正南，其次是东南、南、西南、东、北、西。但也不是绝对的，和采光、通风以及潮湿等有关，一天内室内能够接受2-3小时的阳光射入时间就足够了。各地最佳朝向也不同，南偏15°至南偏东30°范围内都是适宜的房屋朝向。

　　就房间内部来说，客厅和卧室的朝向最为重要，客厅朝南最为理想，冬季有足够的日照，夏季通风凉爽。卧室的最佳朝向也是南，其次是东南、东、东北，最好不要选择朝西的卧室，也最好不要靠外墙，因为容易造成夏季阳光照射时间过长，室内温度过高。卫生间一般来说比较潮湿阴暗，要保持良好的采光和通风，也是尽量避免西向的卫生间。而厨房因为要与外界进行空气交换，向外排油烟，所以最好不要选择北向，容易刮北风油烟倒灌。

　　采光

　　采光由很多因素影响，主要有四个因素：朝向、楼间距、楼层数、进深和面宽（开间）。刚才也提到了南向的房子采光好，一般来说当整体房子的朝向不好判断时，主要参考客厅和主卧的朝向，这是主要的活动区域，也是房子的主要采光面，这连个房间朝南，那么整体的采光才好。

　　楼间距一般是指两栋楼之间的前后、左右间距，对于采光来说有很大的影响。楼间过近，即使朝南也会出现采光不足的问题，关于楼间距的标准，国家是有具体要求的：

　　房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。

　　房屋左右间距：多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上)为9米，高层与高层之间为13米。

　　楼层数也会影响采光，楼间距已定的情况下，楼层越高，被遮挡的部分就越少，一天的日照时间越长，但是楼层太高也会面临夏季因阳光照射严重而造成的炎热。

　　面宽是指一套房子或者一个居室东西墙之间的距离，即有采光的一面；而进深，就是一套房子或者一个居室南北墙之间的距离，即没有采光的一面。面宽进深比就是两者之间的比值。面宽进深是一种比例关系，两者之间需要保持平衡，黄金比例是4:6。一般来说面宽越大，进深越小，房子的采光条件越好，反之采光就差。下面是一些常用比例参考，但是还是要看具体布局：

　　客厅进深5米以上，面宽3.2~4.5米；

　　卧室进深3~5米，面宽3~3.9米；

　　工作室、书房进深不宜多大，面宽2~3.6米；

　　厨房、卫生间进深不宜过大，面宽2~3.6米。

　　通风

　　买房子，室内的空气流通也很重要，其实通风与采光有很大联系，它也受到朝向楼间距，户型即面宽进深，楼层高低等影响。

　　南向的房子通风效果最好，其次是东南朝向。在楼间距方面，要尽量选择正前方迎风面没有高大建筑物阻挡的住宅。同时也应该避免房子前面有两幢较高建筑并排挡住，因为可能会产生“高速弄堂风”，这种高速风对通风舒适性很不利。

　　南北通透，东西通透容易形成空气对流，与采光一样，面宽越大、进深越小的房子同样是通风能力越好的。

　　一般来说，楼层越高通风效果越好，考虑到9-12层是部分人认为的“扬灰层”，1-4层可能有树木遮挡，普遍来看5-7层或者12层以上会比其他楼层好一些。对于多层来说，越顶层通风效果越好。楼层高虽然通风好，但是也要注意大风天气，刮风反而也称了问题。

　　除此之外呢，还有很多要注意的，比如楼栋的位置和排布，如果小区既有板房又有塔楼，那么南侧板楼，或者独单元楼栋，北侧排列板楼有利于通风，楼栋错开排布的小区通风效果更佳。建筑结构也会影响通风，一梯两户一定比一梯多户通风效果好，一梯多户的中间户型，通风程度会更差一些。因此，购房者如果要选择通风好的房子，应该尽量选择边套。同时，尽量保证一层楼面上户数不多于四户。

　　最后是窗户的大小也影响通风效果，不是有窗户就通风好，所以看房子的时候，可以把的窗子都打开，看看到底能打开多大，同时感受一下通风效果。

　　三、其他注意事项

　　除了以上提及的这些主要方面以外，一些小的细节在买房时也至关重要，不可忽视。比如：看房的时候要注意看房子的墙壁，墙角，天花板等是否有裂痕，是否漏水或者渗水等，墙角是承接上下左右结构力量的地方，从墙角也可以看出房子的质量如何。所以阴雨天或者晚上去看房（看照明）也是很有必要的。电梯的质量，反应灵敏度也要注意。一定要留意房间插座的分布和可用程度，因为更换和添加插座比较麻烦，费时费力。当然还值得一提的是，如果你看的是二手房，而且房子各方面都很不错，重要的是价格还非常低，那你就要考虑这个房子是不是凶宅或者风水不好了……

　　不是满足上述所说的每一条标准的房子才是好房子，因为没有完美的房子，每个人都有自己的购房需求，各自的侧重点也不同，可以根据自己的具体情况，选择自己重点关注的方面进行选择，记住没有最好的，只有最适合的。

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