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销售计划

时间：2023-08-05 08:20:12 销售计划我要投稿

销售计划4篇【实用】

　　光阴的迅速，一眨眼就过去了，又迎来了一个全新的起点，是时候抽出时间写写计划了。相信许多人会觉得计划很难写？以下是小编帮大家整理的销售计划4篇，希望能够帮助到大家。

销售计划4篇【实用】

销售计划篇1

　　现在的家具市场都是大商场处于垄断地位，红星美凯龙等大型家具商场，特别是在一，二，三线城市，这些商场无论是在产品、资源、资金、品牌等都占有不可悍动的地位，而且产品准入门槛高，这些商场的产品也为大多数消费者所接受。一般中低端的家具不容易进入，即始进入了当我们的产品没有品牌优势的情况下，要达到一定的销售额是很难的。所以我觉得，中低端家具在没有形成品牌效应之前是不宜在一、二、三线城市跟其它高端家具竞争的。那么，中低端家具怎样在千军万马中杀出一片血路呢?我们的战略是“农村包围城市”。

　　二.消费分析及市场预测

　　1.消费分析。商品经济时代，消费者不但关注产品的质量，而且更注重产品的性价比。不可否认一、二、三线城市的消费所占整个行业消费的百分比很高，而且也代表主流的消费方向，大有引领潮流之势。但是，在如今的高房价、房贷、车贷、医疗、物价飞涨等因素的情况下，大城市的消费者还要继续大手大脚的去追求品牌的话，也会有一定的经济压力的。家具得放在房子里，房子得住上人才能把家具放进去，而一、二、三线城市的房子是用来投资的，基本不住人。而一些县级市等中小城市的房子基本上是住人的，这些人就是中国的城市化进程中的进城农民，他们买了房子是用来住的，像这样在城市化进程中进城的农民他们的第一站就是县城或是地级市，我们看一个地方的房价或是房屋消售额就能确定我们的产品会有多少客户。而在大城市这些是看不到的，因为大多数人把房子买来是等升值连装修都省了，怎么会买家具呢?

　　2.市场预测。综上所述，这些进城的农民会有多少呢?我在网上查了一下，整个中国会有5亿左右的农民进城，特别是在云、贵、川等西南地区，因农村的交通、教育、医疗等远远落后中国的整体水平，一些到城里务工的农民有积蓄后都在一些中小县城安家落户，中国有7亿农民工，这些农民工中以70后、80后、90后为主，以我身边的朋友为例，80后的人对农村的事一无所知都会选择在地级市或县城安家，理由是这些小城镇工作压力不大，节奏也不是很快。所以，未来我们的产品主要针对的就是这些群体。其次是乡镇，如今的乡镇自己做家具农民其本上没有，因为没有木匠，我所在的乡镇就找不到木匠做家具，因为这些木匠都进城务工了，所以农民跟县级城市的消费群体是不能忽视的。

　　三.市场营销

　　我们的`产品会被这中小城市的消费者接受吗?我从以下几点来说明：

　　1.中小城市，特别是县级市的家具市场主要是以散户商家为主，因为没有商场，租一个门面放上几个家具在里面就等顾客来看货然后订货，一般一个星期之内可以把货拿到顾客手中，而我们有自己的仓库。

　　2.中小城市的一线家具品牌很多，像全友、喜临门、双虎等什么品牌都有，当然这其中也也有很多中低端的家具产品，而县级城市的消费者对一线品牌的家具消费也是很理性的，他们更看重的是性价比，对于一些个性化，精致的家具很是情有独衷。我们要做的就是将这些杂乱的市场进形整合。

　　3.我们和散户相比我们有更为雄厚的资金实力。如物流、成本、社会资源等。

　　4.我们以地级市为依托，以地级市下面的县城为发展方向，由地级市的总店撑管物流、管理、营销，直接对公司负责经营方法为县级分店采取参股、合资、承包的方法，以提高县级分店员工的业务主动性。其次是以县级分店为依托把县以下的城镇顾客都吸引过过，以形成对某一地级市的城市和农村全区域覆盖。

　　四.广告投入

　　不得不承认如果在省会城市投入1万元的广告跟没有投一样，而县(市)这些中小城市就不一样了，每月将营业额的1%作为广告投入都会达到意想不到的效果。其次是乡镇，我们只需要让顾客知道我们的店在哪儿，卖什么产品，给一些小优惠，如来去有班车接送，自己来店看货可以报销来去车费，或规定每周一来店看货有班车定时接送，这样比大范围的广告投入实效多了。久而久之让乡镇的农民都知道我们卖什么产品和店铺地址在哪儿，也就是让大家都知道我们。

　　五.总结

　　综上所述，我们的战略就是“农村包围城市，以我们优势占领广大中小城市。”地级市总店作为公司直销店，撑管着至少三个县级分店，可以做为公司的一个分公司，将拥有公司部分的权力对分店的经营、管理等方面进行直接决策。

销售计划篇2

　　一、项目概述

　　90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

　　近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

　　发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

　　公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

　　二、经营管理体制

　　发起人介绍：

　　公司的发起人，CW，男，19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

　　创业所有权的分配：

　　公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

　　三、市场分析

　　根据国家统计局最新测算结果表明：20xx年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

　　全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

　　1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

　　2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

　　3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；

　　4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

　　5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

　　6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

　　7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

　　看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

　　在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，20xx年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下）。20xx年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，20xx年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75％。上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

　　1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万M2）

　　蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

　　不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！

　　四、竞争分析

　　中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

　　21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。20xx年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于20xx年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。

　　21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）

　　美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，20xx年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

　　美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

　　顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，20xx年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

　　顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

　　我爱我家公司成立于20xx年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

　　我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

　　香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。20xx年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

　　深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

　　据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

　　五、竞争优势

　　任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

　　1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

　　特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

　　特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。

　　特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到20xx年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。

　　2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务

　　Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到20xx年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%！

　　Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。

　　3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

　　手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

　　管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；

　　办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

　　新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

　　不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；

　　各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

　　4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

　　以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

　　从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的`房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

　　六、发展计划

　　市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。

　　1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。

　　1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。

　　公司名称：深圳市DR房地产连锁服务有限公司；

　　公司住所：

　　法定代表人：AD；

　　注册资本：300万；

　　企业类型：有限责任公司；

　　经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。

　　2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

　　行政财务部；

　　对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

　　人力资源培训部；

　　根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

　　IT部；

　　开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

　　企业策划部；

　　与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度

　　授权部；

　　寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。

　　服务部；

　　为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

　　评估部；

　　负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

　　市场研究部；

　　运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划

　　二级市场事业部；

　　下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作

　　3）、建立企业门户网站

　　建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。

　　建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。

　　建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。

　　建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；

　　4）、在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

　　由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象；

　　制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行；

　　针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；

　　建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度；

　　房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系；

　　将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店；

　　2、发展阶段，为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。

　　在本阶段中，公司计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店；新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。

　　1）、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象

　　报纸广告；

　　电台宣传；

　　网页广告；

　　户外招牌广告；

　　请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念；

　　邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景；

　　2）、寻找潜在的加盟者

　　有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；

　　寻求投资项目的个体户；

　　看好特许经营，想成为区域加盟商的公司；

　　其他类型的加盟者；

　　3）、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况

　　受理加盟商申请，听取初步经营意向；

　　调查加盟者的自身条件和经济实力；

　　考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；

　　听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判；

　　合同签订，授予加盟商特许经营使用权；

　　4）、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店

　　加盟商接受业务和管理技能培训；

　　总公司协助开店，并提供《开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、《VI手册》、《标准的合同表格》；

　　铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；

　　房地产经纪人招聘、培训；

　　5）、连锁加盟店正式营业

　　总公司领导出席参加并致词；

　　邀请嘉宾出席并致词；

　　新闻媒体做跟踪采访；

　　6）、提供后续服务

　　解决加盟商经营中存在的问题；

　　接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；

　　定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；

　　年终举办工作总结大会、表彰大会；

　　3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、 800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。

　　在本阶段中，公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。

　　本阶段公司应该注意以下各个方面：

　　1）、增租500┫的办公场地以改善办公条件和提升企业形；

　　2）、更换服务器以满足数据的存储；

　　3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；

　　4）、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；

　　5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；

　　6）、根据业务的需要购置办公车辆；

　　七、财务分析

　　1、基础建设阶段

　　1）、投资预算

　　总部的建设投资预算：

　　名称计价方式数量金额（元）

　　总部注册

　　专业公司协助注册 25000

　　聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人

　　18000

　　聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000

　　小计 61000

　　注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）

　　名称计价方式数量金额（元）

　　总部固定资产投资预算

　　办公场地押金 35元/┫ 250┫ 8750

　　场地装修 100000

　　办公桌椅 700元/套 30 21000

　　会议台 3000元/套 1 3000

　　服务器 30000元/台 1 30000

　　主机 10000元/台 1 10000

　　个人办公电脑 4000元/台 12 48000

　　复印机 12000元/台 1 12000

　　扫描仪 2000元/台 1 20xx

　　普通打印机 400元/台 2 800

　　图片打印机 2500元/台 1 2500

　　传真机 1500元/台 2 3000

　　电脑软件 25000元/套 1 25000

　　电话安装 800元/台 10 8000

　　摄影机 12000元/台 2 24000

　　小计 298050

　　折旧 289300元按三年折旧，平均每月计提8040元

　　总部的人员及工资计划：

　　名称计价方式数量金额（元）

　　总部每月办公人员工资

　　总经理 6500元/人 1人 6500

　　副总经理 4500元/人 1人 4500

　　部门经理 3800元/人 7人 26600

　　企划专员 3500元/人 1人 3500

　　培训专员 3500元/人 2人 7000

　　IT专员 3500元/人 2人 7000

　　房地产估价师 3000元/人 1人 3000

　　业务专员 2000元/人 3人 6000

　　法律专员 2000元/人 1人 20xx

　　会计和出纳 2000元/人 2人 4000

　　客服人员 2000元/人 4人 8000

　　文员 1500元/人 1人 1500

　　评估业务员 1000元/人 2人 20xx

　　小计 81600

　　总部办公费用计划：

　　项目计价方式数量金额（元）

　　总部每月办公费用

　　办公场地租金 35元/┫ 250┫ 8750

　　服务器托管 5000元/月 1月 5000

　　电话费 500元/台 10台 5000

　　上网宽带 1200元/条 1条 1200

　　办公用品 7250元/月 1月 7250

　　水电管理费 3000元/月 1月 3000

　　午餐费 4800元/月 1月 4800

　　小计 35000

　　直营店投资预算：

　　项目计价方式数量金额（元）

　　单个直营店固定资产投资预算

　　铺面押金 250元/┫ 50┫ 12500

　　铺面装修 25000

　　连锁店注册 20xx

　　订做办公桌椅 3000元/套 1套 3000

　　电脑及周边设备 30000元/套 1套 30000

　　中介应用软件 5000元/套 1套 5000

　　电话、网络初装 3000元/户 1户 3000

　　空调 4000元/台 1台 4500

　　其它设备 5000

　　合计 90000

　　折旧 77500按三年计提折旧，平均每月2150元

　　直营店办公费用计划：

　　名称计价方式数量金额（元）

　　单个直营店每月的办公费用

　　铺面租金 12500元/月 1月 12500

　　店长工资 2500元/月 1人 2500

　　会计文员工资 1500元/月 1人 1500

　　经纪人底薪 800元/月 12人 9600

　　员工福利 2000元/月 1月 20xx

　　水电管理费 1700元/月 1月 1700

　　电话和上网费 2000元/月 1月 20xx

　　广告费 4000元/月 1月 4000

　　办公耗材 2000元/月 1月 20xx

　　小计 38000

　　根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元

　　公司注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办公费用（183.96万元）+六个月的固定资产折旧（11.27万元）=282.24万元

　　2）、效益分析

　　项目比例

　　中介服务业务利润

　　分配经纪人提成佣金收入×20%

　　连锁店管理人员提成佣金收入×5%

　　总部服务费佣金收入×5%

　　税收佣金收入×5%

　　连锁店提成佣金收入×65%

　　（注：提成比例为平均数）

　　项目比例

　　评估业务利润

　　分配评估业务员提成评估收入×20%

　　评估师提成评估收入×5%

　　税收评估收入×5%

　　公司提成评估收入×70%

　　项目比例

　　二级市场业务利润

　　分配销售代表提成佣金收入×3%

　　销售经理及主管提成佣金收入×5%

　　策划及其它参与提成佣金收入×7%

　　税收佣金收入×5%

　　公司提成佣金收入×80%

　　本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；而后三个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：

　　a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个月5家店总佣金收入为120万元；

　　b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元；

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为30万元。

　　公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司收益为118.5万元=120万×70%+15万×70%+30×80%

　　本阶段末公司净资产为212万元＝300万元－276.14万元＋80.91万元－11.27万元＋118.5万元

　　2、发展阶段

　　1）、投资预算

　　项目计价方式数量金额（元）

　　总部新增加固定资产投资

　　新装电话 800元/台 5 4000

　　个人办公电脑 4000元/台 5台 20000

　　手提电脑 15000元/台 2台 30000

　　投影机 5000元/台 1台 5000

　　办公桌椅 700元/套 5套 3500

　　摄影机 12000元/台 2台 24000

　　小计 86500

　　折旧 86500元按三年折旧，平均每月计提2400元

　　名称计价方式数量金额（元）

　　总部新增加的办公人员

　　工资副总经理 4500元/人 1人 4500

　　IT专员 3500元/人 1人 3500

　　业务专员 2000元/人 2人 4000

　　客服人员 2000元/人 2人 4000

　　评估业务员 1000元/人 1人 1000

　　小计 17000

　　名称计价方式数量金额（元）

　　总部每月新增加办公费用

　　电话费 500元/台 5台 2500

　　办公用品 3000元/月 1月 3000

　　水电管理费 1000元/月 1月 1000

　　差旅费 6000元/月 1月 6000

　　广告费 10000元/月 1月 10000

　　午餐费 1500元/月 1月 1500

　　小计 24000

　　区域分部投资预算：

　　名称计价方式数量金额（元）

　　区域分部注册

　　专业公司协助注册 25000

　　聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人 18000

　　聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000

　　小计 61000

　　名称计价方式数量金额（元）

　　区域分部固定资产投资预算

　　办公场地押金 35元/┫ 150┫ 5250

　　场地装修 60000

　　办公桌椅 700元/套 20套 14000

　　会议台 3000元/套 1套 3000

　　主机 10000元/台 1台 10000

　　个人办公电脑 4000元/台 8台 32000

　　复印机 12000元/台 1台 12000

　　扫描仪 2000元/台 1台 20xx

　　普通打印机 400元/台 1台 400

　　图片打印机 2500元/台 1台 2500

　　传真机 1500元/台 2台 3000

　　电话安装 800元/台 8台 6400

　　摄影机 12000元/台 2台 24000

　　小计 174550

　　折旧 169300元按三年折旧，平均每月计提4700元

　　区域分部人员及工资计划：

　　名称计价方式数量金额（元）

　　区域分部每月办公人员工资

　　副总经理 4500元/月 1人 4500

　　部门经理 3800元/月 4人 19000

　　企划专员 3500元/月 1人 3500

　　培训专员 3500元/月 1人 3500

　　IT专员 3500元/月 1人 3500

　　房地产估价师 3000元/月 1人 3000

　　业务专员 2000元/月 3人 6000

　　法律专员 2000元/月 1人 20xx

　　会计和出纳 2000元/月 2人 4000

　　预计全资的区域分部业务收入为7195万元

　　a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元， 22个店20个月的总佣金收入为3520万元；

　　b、评估业务的月均评估收入为5万元，7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元；

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。

　　d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元（每个店月均收入为8万元），共计1575万元

　　公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25万元

　　公司净资产为4063.71万元＝510.9万元＋366.33万元－329.02万元＋3515.5万元

　　八、结论

　　DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。

　　市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。

　　项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。

　　市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。

　　资本运营：通过三年半的经营，公司净资产将达到4000多万元，而且以后的收益是稳定增长的。

　　投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。

　　综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。

　　这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。

　　作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎样的抉择呢？

销售计划篇3

　　企业个人三季度工作总结和四季度工作计划 “熟悉公司各种制度、熟悉市场、独立开展业务、增强自己的谈判技能”，这是我在20xx年个人成长目标中给自己在三季度的成长目标，三季度随着7、8、9这三个月结束而走进尾声，总的来看，三季度的工作开展还是相比较二季度来讲有很大的进步，但是成长的脚步还是过于缓慢，相比较同起步的同事而言，我还相差甚远，那么我将从以下几个方面来认真总结自己在三季度的工作：

　　一、市场信息的搜集、整理、整合

　　三个月结束了，回看自己的目标达成情况来看，还有很远的间隔，我的目标销售是22万，而我实际销售只有10万，完成率40%，一半都没有达到，我想这个结果与我在前一个季度所做的工作是息息相关的。

　　首先是，由于所分配的市场中，没有公司的老客户，必须需要我全力的开发新客户资源，其中南昌市区、宜春市这两个地方还是开发的不错的，但是在抚州和鹰潭两个地方没有进展，市场的信息搜集这一块，不具体、不正确、不到位，在4-5月，我的精力是全部放在了市场地毯式的搜集上面，其中，抚州和鹰潭的楼盘明年和往年年底交盘甚多，其中抚州市场相对来说比较成熟，而且我们在这个市场也开拓了一个新客户，但是由于是二级市场，我的精力和能力还不到位，没有很好的往利用这个市场的上风资源，我初步的估算是约3000户的成交量，其中“水岸明珠、湖滨世纪城、凤凰城、铂金水岸、星河丹提、宜和”这6个地方是我下半年的重点。

　　往年年底交房的有3个地方，而且这几个地方也有所一定的突破，但是我没有用太多的精力往做，主要是找到负责人，出了方案，其他没有大的进展，下一步还是我的重点跟进项目，鹰潭市场，我只到过一次，那个地方回来后，我也做了信息的整合，主要由于市场的认知度和成熟性还远远不够，特别是很难突破他们的需求，这个我想很大的原因，是我的宣传和能力欠缺，所以在3季度，我没有花精力往到这个市场了，而宜春通过前面的努力，现在我已在宜春这个地方取得了一个市中心阶段楼盘的工程实例和一个别墅区的标识订单，在宜春“宜人华府、江墨水乡“这两个地方也有所突破，预计都是在年底交盘，但是这个地方的竞争较大，市场较为成熟，所以我们要特别的谨慎，而南昌，也拿到几个订单，但是价格都很低。

　　第一个是由于我的谈判技巧不够，还有就是南昌市场的价格恶性竞争所导致，总的来说，在三季度，在市场的信息搜集过后，在整理、回类、整合、实施上面没有做好，在获得有效信息后，没有制定一个具体的计划行程表来做，那一段时间往造访那个客户，那一段时间哪一个订单要取得一定的突破，什么程度等，总结三季度新客户开拓和待开拓共计6个，“众森、南氏、新亚北苑、湖滨世纪城、凤凰城、水岸明珠”。

　　二、销售的几个把握

　　一）、客户的造访、回访、重点把握关键人

　　在三季度里，我的客户也随之增加，新客户变为我的老客户，在新客户的造访中，有一定的进步，主要在时间、预约、谈话内容上面有所上进，不足的是，我的谈话技巧、气氛、被动与主动把握的不好，在客户回访这一块，主要是利用了中秋派送月饼的时机进行回访，但是在回访的过程中，客户还是有很大的不满，都是在细节的处理上面，比如说我们的信报箱周边板轻易生锈、交期一直达不到、标识褪色。这些题目都需要我们及时到现场进行处理，作为回访一个目的，也是处理客户的题目，维护客户关系，这个我与售后沟通、与客户沟通还是比较到位的，三季度基本上做到让客户满足，然后再回访的同时可以让客户进行转先容，这一块，在南昌和抚州客户在转先容之后，成功率增加，但是在回访的时候，忘记与客户进行满足度调查，没有找到客户真正的需求或是下一步工作中我们呢可以超出客户的期看值，这个我没有做好，在造访的过程，我们始终都是与客户方一个负责人（关键人）进行接触的，但是没有深进的了解客户方的组织架构，这样的话，导致我们的留意力过于专一，很多情况，客户方换人、移交等，我们都还没把握，所以下一步，我要对客户方其他的职员了解熟知，特别是领导。

　　二）、竞争技巧

　　竞争对手的把握

　　南昌和下面的二级市场的市场发展和成熟度越来越高的时候，竞争压力也日益增巨，特别是南昌由原来的2/3家道现在5/6家，特别在大的投标项目，南昌的佳音一直是我们的最大竞争之一，作为本土公司，他们的上风主要是本钱低、当地的人脉资源丰厚、产品跟我们是大同小异，但是他们公司的规模、职员素质、信价比、产品等等方面还远远不能和我们相比较，天利来的定位是高中档楼盘，但是对于均较小的楼盘而言，我们价格往往没有太大上风，而这个时候，佳音、亨达等厂家就可以钻空子，我想，在目前形势下，我们了解到了竞争对手，那么在三季度，下面的二级市场，上饶、宜春等地还是我们占有上风，不管大的还是小的楼盘，由于真正实力是比不下往的，价格战不是真正取胜的筹码，客户关系维护和产品是重要的。竞争技巧和凸现上风

　　在上饶的“九州奥城”这个单来讲，我们的最大上风，就是我们前后的工作做得到位，服务做得好，而且这个地方也是比较大的，这个单最好拿下来花了很大精力，主要是上饶市场还不是很成熟，客户很看重价格，最后，我们的价格较低，也是考虑到上饶的市场长期发展和后期合作，客户一开始比较认同我司，实力较大，中间亨达与我们的样品基本上一样，但是他们样品细节处理上面，比如说规格逼我司要小，还有就是他们没有像我们一样多次与客户面对面的交谈、交流，传达我们的公司实力和合作诚意，前期工作做得周到，还有就是客户之间的感情交流，这个是很重要的，终极我司与客户方同等价格获得订单，在上饶，还是就是我司有工程实例，这个是很有说服力的。这个也是我们的上风，不足的是我司没有凸显品牌的核心价值，导致价格过于低，对以后发展不利。

　　三）谈判技巧

　　客户的预算

　　在价格谈判上面我们首先清楚的了解到客户的真正预算和需求，这个时候我们就找到本钱预算部，比如说在“众森”上面，我们之前就是了解到客户在别墅信报箱这一块的定位约在500元左右，所以我们的报价也是根据客户的一个预算来的，这样的话，在价格谈判这一块就有上风，把握客户的核心定位，那么在价格上面我们就是一定的主动地位了。

　　进退把握、牵着客户鼻子走

　　这个我是深有体会，这主要是在客户在认同我司并要求及时供货的时候，只是价格谈不拢或是付款方式不妥的时候，我们可以跟客户说不做，这样就刺激了客户，让客户有种失落感，然后再在恰当的时机给客户一种希看，让客户让步，这也是一种心里战术，这一块我还需要学习。

　　四）、服务于承诺

　　时间观念加强，在三季度这块，我远远不够，主要是计划性不够，还有就是轻易的承诺客户，比如说“南氏”的交期题目，就轻易的答应了客户，这样的.话，没有根据工厂的一个实际情况，盲目的答应，导致最后交期不到，失往了信任。

　　三、主动出击、超出期看值

　　在三季度里，我的回款不是很到位，主要是绿地的保修款，特别是保修款这一块，一直没有做好跟进，每一个月的任务总是提到此款-绿地的保修款，主要是力度和时间没有把握好，还是就是收款的前期工作，对账、售后等工作没有做好，也导致收款的拖延，最后就是夏中说的那句“客户一句话救可以打发走”，我是太信任

　　客户说的话，所以一直没有主动，过于被动的收款和销售，那么今后这个是我努力的方向，销售也是一样，在7月，我的销售为零，这个主要是我处于被动，等着手上的单，但是后来没有什么大的进展，就没有在期间没有主动寻求其他订单跟进，导致最后工作安排混乱，时间不公道，“城头水岸官邸、华尔街”这两个地方，是随着随着最后客户没有消息了，没有积极移到客户，而且我的工作没有超出客户的期看值，还有就是城头的一次失误，主要就是在客户那边一个领导摸索我们，而我们也在电话里报了价，导致客户钻牛角尖，我司找不到退步的方法，我们的工作进度没有超出客户的一个期看值，第二次造访，我们应该主动拿往方案，这个也是我做的不太到位的地方。

　　后勤工作

　　下单、工作及时沟通、售后服务这些方面三季度有所提升，但是还是有很多细节方面出差，报销出错、下单审批出错等等，这些是我必须要改正的。

　　四、素质提升、学习加强

　　有的时候，自己在生活中养成的细小的以为是无关紧要的题目实在也会影响我们，比如说是低着头说话，坐的姿势太随意，打断讲话者的话等等，这些习惯会带到我们与客户交谈中，这个是我以后需要留意的题目，还有利用我们在客户那里的人脉，比如说是前台小姐，旁边的工作职员，还有其他项目的业务员，我们可以资源共享，比如说有一次我往客户那里刚还碰到专门做水泵的业务员，客户不在，而那位朋友有这个公司负责人的电话，并透露一些情况给到我，我们互相留了电话，以后可以对信息和业务的开展来说取得互利和知识的汲取交流。拓展自己的业务网络渠道。。

　　以上是我三月的一个整体总结，也许总结的不到位，还请领导细心的指导与指正，在以后的工作里，我要更加努力，完成目标，热爱并把这份工作当作自己的事业一样往做，接下来的三个季度里，是我该拿出数据说话的时候了，我要不断总结，也请各位同事监视和帮助，我要多多学习，更快的拿出成绩，给公司创造价值。不拿白纸说话。