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销售计划

时间：2023-08-09 09:59:50 销售计划我要投稿

销售计划【优选7篇】

　　时光在流逝，从不停歇，我们又将续写新的诗篇，展开新的旅程，让我们对今后的工作做个计划吧。想学习拟定计划却不知道该请教谁？以下是小编收集整理的销售计划7篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

销售计划【优选7篇】

销售计划篇1

　　XX年年已经过去了，转眼间，我已经来到恒昌快一年了，在这一年里面，我学到了很多的东西，也交了很多的朋友，同时也明白了人与人之间的勾心斗角，在真正涉及到个人利益的时候人的那种丑态，原来所有的东西和自己想的都不一样！

　　在过去的一年里面，有过苦，也有过甜，有过让我独自一个人在角落里面流过泪的事，也有让我在无人的大街上狂笑的事，工作中的每一件事圆滑了我年轻时的棱角，让我知道在这个社会上应该怎样去做人，应该怎样对待身边发生的每一件事，我喜欢这份工作，因为他能给我无穷的知识和社会经验。我记得我们的前任店长曾说过，人在二十岁到三十岁之间是靠自己的能力和体力来赚钱，三十岁到四十岁之间是靠自己的社会阅历来赚钱，而四十岁之后就要靠自己的人际关系来赚钱，很明显，我正处于靠自己的能力和体力来赚钱，所以我必须要加倍的努力来做好我的工作，并在自己身边的朋友中找到一些可以结交的人，因为我早晚也要有一天会四十岁。

　　过去的必竟过去了，现在新的一年开始了，北京20xx年还要举办奥运会，这一年应该是一个好的年头，客户也会比平时要多，接触的人也更加广，新的一年不敢有太多的幻想，也不敢有多高的奢望，在不伪背自己原则的情况下不断的.提高自己的素质和销售能力，尽最大的努力把利润最大化，争取多赚一些钱，目标很简单，平均每个月能做四块就行了。

　　最后，希望我们的团队能够团结一心，一起把业绩做上去，不要为了个人的那点小利而打的头破血流，多看看《赢在中国》里面那些成功人士所说的那些经典名言：“小财靠智，大财靠德”“短暂的激情是不值钱的，长期的激情才是值钱的”“把平凡的事做的不平凡，你就不是平凡的人”“人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱”“一滴水只有放进大海里才永远不会干涸，一个人只有当他把自己和集体事业融合在一起的时候才能最有力量”“勿以恶小而为之，勿以善小而不为。惟贤惟德，能服于人” 其实另我感慷最深的一句话是牛根生说的一句话：“我们对于有才有德的人重用，有德无才的人高用，有才无德的人限用，无德无才的人不用。”可见在这个社会里面品德是多么重要的东西，我希望我们的团队都是有才有德的人。言之到此，希望各领导和同事监督，有偷懒的时候多多提醒。

　　最后祝大家在新的一年里面财源广进，万事如意！

销售计划篇2

　　一、对销售工作的认识

　　1.市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务：销售额100万元。

　　2.适时作出工作计划，制定出月计划和周计划。并定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。

　　3.注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。

　　4.目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。

　　5.不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。

　　6.先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，把客户当成自己的'好朋友，达到思想和情感上的交融。

　　7.对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的承诺要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。

　　8.努力保持和谐的同事关系，善待同事，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。

　　二、销售工作具体量化任务

　　1.制定出月计划和周计划、及每日的工作量。每天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户。考虑北京市地广人多，交通涌堵，预约时最好选择客户在相同或接近的地点。

　　2.见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，最好先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并为客户提供针对性的解决方案。

　　3、从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考，并为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。

　　4、做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项。

　　5.填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并完成各阶段工作。

　　6、前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时配合工程商做业主的工作，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及

　　时跟进和回访。

　　7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。

　　8.投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。

　　9.投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸（设备安装图及管线图）。

　　10.争取早日与工程商签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。

　　11.货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。

　　12.提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。

　　三、销售与生活兼顾，快乐地工作

　　1.定期组织同行举办沙龙会，增进彼此友谊，更好的交流。（会议内容见附件）

　　客户、同行间虽然存在竞争，可也需要同行间互相学习和交流，本人也曾参加过类似的聚会，也询问过客户，都很愿意参加这样的聚会，所以本人认为不存在矛盾，而且同行间除了工作还可以享受生活，让沙龙成为生活的一部份，让工作在更快乐的环境下进行。

　　2.对于老客户和固定客户，经常保持联系，在时间和条件允许时，送一些小礼物或宴请客户，当然宴请不是目的，重在沟通，可以增进彼此的感情，更好的交流。

　　3.利用下班时间和周末参加一些学习班，学习更多营销和管理知识，不断尝试理论和实践的结合，上网查本行业的最新资讯和产品，不断提高自己的能力。以上是我这一年的销售工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服，争取为公司做出自己最大的贡献。

销售计划篇3

　　随着河北区市场逐渐发展成熟，竞争日益激烈，机遇与考验并存。20xx年，销售工作仍将是我们公司的工作重点，面对先期投入，正视现有市场，作为我山东区销售经理，我创业激情高涨，信心百倍，又深感责任重大。

　　着眼公司当前，兼顾未来发展。20xx年，在总经理的领导下，在销售工作中我坚持做到：突出重点维护现有市场，把握时机开发潜在客户，注重销售细节，强化优质服务，稳固和提高市场占有率，积极争取圆满完成销售任务。

　　一、销量指标：

　　至20xx年12月31日，山东区销售任务560万元，销售目标700万元（20xx年度销售计划表附后）；

　　以上就是我这一年的销售工作计划书，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。

　　二、计划拟定：

　　1、年初拟定《年度销售总体计划》；

　　2、年终拟定《年度销售总结》；

　　3、月初拟定《月销售计划表》和《月访客户计划表》；

　　4、月末拟定《月销售统计表》和《月访客户统计表》；

　　三、客户分类：

　　根据06年度销售额度，对市场进行细分化，将现有客户分为VIP用户、一级用户、二级用户和其它用户四大类，并对各级用户进行全面分析。

　　沟通不够深入。销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图；对客户提出的某项建议不能做出迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或接受的什么程度，洛阳迅及汽车运输有限公司就是一个明显的例子。

　　售后协调：目前的情况下，我公司仍然以贸易为主，贯彻“卖产品不如卖服务”的理念，在下一步工作当中，我们要增强责任感，继续加强优化我们的销售服务。

　　每天对于销售人员的交车，资料交接，开票，做保险等进行盘查。下班前上报销售经理登记。对于时间过长车辆对销售人员进行通报，重点销售；配合销售经理对每礼拜一从厂家订购的车型，颜色进行建议。

　　四、实施措施：

　　1、技术交流：

　　（1）本年度针对VIP客户的技术部、售后服务部开展一次技术交流研讨会；

　　（2）参加相关行业展会两次，其中展会期间安排一场大型联谊座谈会；

　　2、客户回访：

　　目前在国内市场上流通的相似品牌有七八种之多，与我司品牌相当的有三四种，技术方面不相上下，竞争愈来愈激烈，已构成市场威胁。为稳固和拓展市场，务必加强与客户的交流，协调与客户、直接用户之间的关系。

　　（1）为与客户加强信息交流，增近感情，对VIP客户每月拜访一次；对一级客户每两月拜访一次；对于二级客户根据实际情况另行安排拜访时间；

　　（2）适应把握形势，销售工作已不仅仅是销货到我们的客户方即为结束，还要帮助客户出货，帮助客户做直接用户的工作，这项工作列入我07年工作重点。

　　3、网络检索：

　　充分发挥我司网站及网络资源，通过信息检索发现掌握销售信息。

　　4、售后协调：

　　目前情况下，我公司仍然以贸易为主，“卖产品不如卖服务”，在下一步工作中，我们要增强责任感，不断强化优质服务。

　　用户使用我们的产品如同享受我们提供的服务，从稳固市场、长远合作的角度，我们务必强化为客户负责的.意识，把握每一次与用户接触的机会，提供热情详细周到的售后服务，给公司增加一个制胜的筹码。

　　本年度我将严格遵守公司各项规章制度，加强业务学习，提高业务水平，努力完成销售任务。挑战已经到来，既然选择了远方，何畏风雨兼程，我相信：用心一定能赢得精彩！

　　20xx年，将继续严格遵守这样的工作思路：在公司领导的带领下，参与公司战略性持续改进活动，及时准确做好销售部的日常工作，对订单和发货计划的执行情况进行协调、平衡、监督和跟踪；参与完成对客户的产品按时交付和后续对客户的跟踪，继续开发新客户和新产品，配合各部门及时完成公司产销的各项任务。

　　当然在进步的同时，自己也犯过错误，比如：

　　1，在自己签的第一个订单中，没有了解清楚车型的配置和车型内饰的颜色，导致客户没有订下车，

　　2，在开票时忘记或写错单都有过的经历。总的来说自己的失误，还是自己业务知识和业务技能的欠缺是原因，为此给领导和公司带来的麻烦和损失，深表歉意，也感谢领导和公司同事在此期间的宽容和帮助。通过此经历，让我认识到今后的工作中各个环节都应该做到细致，以免因为错误而降低了整个团队的工作效率。

　　对于内部管理，作到请进来，走出去。固步自封和闭门造车，已早已不能适应目前激烈的轿车市场竞争。我们通过委托相关专业公司，对分公司的展厅现场布局和管理提出全新的方案和建议；组织综合部和相关业务部门，利用业余时间，对xx市内具有一定规模的服务站，尤其是竞争对手的4s站，进行实地摸底调查。从中学习、利用对方的长处，为日后工作的开展和商务政策的制定积累了第一手的资料。

　　在20xx年的工作中，预计主要完成工作内容如下：

　　1、根据客户订单及时制定和修改发货计划；负责发货计划的过程监控和具体实施；发货订舱以及相关事务的协调，保证产品的正常发货，并及时向领导反映过程情况。

　　2、对国外客户的信息收集、及时传递、及时处理，如：图纸、PPAP信息反馈等等；并及时了解国际机械制造市场和外汇市场的消息，为公司的发展壮大提供信息支持。

　　3、按时完成全部发货所需要单据的缮制和交付和给客户单据的交付，包括发货单、装箱单、商业发票、运输合同、运输声明、原产地证等等。

　　4、及时就发货所涉及的相关事务与客户有效沟通。

　　5、参与公司新产品项目的生产评估和实施过程监控。如发放新产品评审图纸和进展过程跟踪。

　　6、准确完成统计月度出口明细、月度应收汇明细，并和财务对帐。

　　7、向国外客户催要应付款项，包括在WEBEDI生成ASN和发票，制作纸质收汇单据等，及时回款，对未达帐项积极负责。

　　8、参加生产经营例会，进行会议记录，并履行会议的决议情况。

　　9、随时完成上级领导交给的临时任务等。

　　10、理解、掌握本岗位所使用的质量体系文件，按照质量体系文件规定完成各项质量活动，并就涉及销售部的环节严格执行程序文件和相关管理规定。

　　11、增强自己的综合业务分析能力，学习和掌握产品技术知识，熟练掌握生产流程的相关知识，更好的应用于实际工作过程中。

　　12、本部门员工将一如既往的团结协作，协调处理本部门计划和预算执行过程中出现的问题，积极协助领导处理紧急事件和重大事件。

　　在公司各个部门的积极配合下，预计在20xx年要达成发货量XX吨以上，销售额XX万美元以上的目标。

　　在20xx年的工作中，本部门保证按时完成各项工作任务，本着“公司荣我荣”的精神，提高客户满意度，为公司多寻求利润，为公司的长期发展多做贡献，为把公司尽快建设成为一流的国际化精铸企业不断努力。

　　对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。

销售计划篇4

　　20xx年即将过去，在这将近一年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，临近年终，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。下面做一下简要的销售工作总结。

　　我是今年十月份到公司工作的，同时开始组建销售部，进入公司之后我通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对预付费储值卡市场有了一个深入的'认识和了解。可以清晰、流利的应对客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，良好的与客户沟通，逐渐取得客户的信任。所以经过努力，也取得了几个成功的客户资源，一些优质客户也逐渐积累到了一定程度，对市场的认识也有一个比较透明的掌握。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高。

　　虽然之前一直在从事销售的相关工作，有一定的销售知识与经验，但比较优秀的成功的销售管理人才，还是有一定距离的。本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个销售人员的位置上，对销售人员的培训，指导力度不够，影响销售部的销售业绩。

销售计划篇5

　　一、20xx年度工作回顾：

　　20xx年从公司正式开业，到现在的10月，公司每月营业状况无法盈利。目前公司运营到处于整个市场相对的淡季，那么公司基本处于完全无营业收入状态。

　　整个公司运营不理想，这个有市场的状况，更多的是公司运营的掌控能力存在不足而引起的业绩严重亏损。

　　公司负责人要从中吸取经验和教训，从现在开始，完成20xx年既定经济管理目标。

　　总结不足：

　　1、公司运营核心部门掌控、引导不力。

　　2、申报部老师招聘、培训不力。

　　3、公司的绩效考核执行力度不够。

　　4、公司主营项目的业务领导水平不够。

　　结合目前公司发展状况和今后趋势，公司计划从以下几个方面开展20xx年度的工作：加强管理基础、构建高效运作的营销业务运营管理机制;努力提升人才业务水平，不断提高培训产品质量，努力为学员客户提供优质的产品和服务。

　　二、12市场预测和分析

　　1、国家政策预测

　　20xx年的考生在逐年增加，九大员考试的准入门槛和难度不断增加，都是市场契机。庞大的考试队伍和建筑市场的需求量完全是

　　反比，很对单位和个人对此证的需求和依赖是相当的强。

　　所以在考试难度加大的同时，我们培训机构还是有更多的市场机遇，对于大部分考生来说，经过多年的考试但是都无法通过，开始的几年总算是抱着侥幸通过考试的心态逐渐回归理性。

　　2、同行分析

　　长沙的机构目前没有绝对的领导公司，无论在培训公司的整体实力、品牌知名度、学员忠诚度都没有个性鲜明的公司，目前还是处于争霸，互相割裂的状态，彼此恶性的价格竞争阶段，也正是集中突围，是树立品牌的大好时机。

　　3、对手分析

　　长沙目前比较有知名度的是外来的培训公司进入，有等以网络视频教育结合他们的包过签约班给予市场较大的份额分割。

　　4、公司优势和劣势

　　优势：正式运营以来，依托集团提供的平台，减少很多人力物力的消耗和管理精力，一心一意的.全力做好营销团队的建设。

　　(1)、信息的共享，节约了公司行政部的无谓搜索，保障营销部门的客户开发准确率和高效率。

　　(2)、资源的共享，完全从公司目前所无法单独完成的事务和成本上解决了后顾之忧。

　　(3)、信息平台的共享，提供一个远距平台增加更多的栏目和服务项目。

　　(4)、产品的开发，现在公司无需投入精力和资金做任何一个产品的开发共享资源。

　　劣势：

　　(1)、竞争对手的成长：在前几年有一批成立较长公司在市场上有一定知名度，这个将是公司在未来几年的强劲对手。

　　(2)、公司自身问题：人力资源是困扰公司最大的瓶颈。积极探索、拓展销售新模式和渠道，打破销售瓶颈，努力为学员提供优质的教学平台，抓住市场扩大的契机壮大自己，开创公司营销的新局面。

　　三、20xx年经营目标

　　1、推行目标管理，实现培训金额收入万元，利润万元。应收款率%。

　　2、重视人才队伍招聘、培养和建设。

　　3、开发新产品，提升公司产品市场竞争能力。

　　4、办公成本降低%，推广费用增加营业额的%。

　　四、20xx年工作计划

　　1、构建和完善公司组织运营体系，明确部门岗位职责，做到责任明确，保障各项工作顺畅运行。

　　2、建立和完善公司薪酬和绩效考核管理体系，稳固员工队伍。

　　3、加强公司企业业务知识和相关考试政策宣导，建立进取型、学习型、协作型团队。

　　4、把握培训市场脉搏，增强员工拓展业务能力，开拓新销售渠道，提升销售业绩。

　　建立产品市场信息搜集渠道，及时反馈和分析市场需求和变化，制定和调整销售策略，以适应市场的要求。

　　20xx年要实现销售目标，应重点做好以下几点工作：

　　1、熟悉培训行业本质，加强公司申报部人员业务知识的培训，提升业务能力

　　对于一个公司来说，销售业绩是公司发展最重要因素，有业绩的人就是公司最为优质的人才，优质的人才第一来自于市场直接的引进，第二来源渠道就是公司自己对人才的培养计划了。不定期的专业知识培训工作。加强公司团队建设，增强公司相关部门团队合作，创造良好的工作激情和氛围如今从各大公司发展模式来看，现在是一个团队合作的时代，申报业务部要建立良好的沟通机制，继续执行每日早例会机制，意见反馈机制，形成团队意识，员工间要多交流，多合作，才能不断增长业务技能，达到共赢。

　　2、服务老客户，开发新客户

　　公司行政部建立完善的客户资料档案，建立专人并随时跟踪了解他们对公司培训产品反馈，做好售后的服务工作，听取他们的建议并认真记录分析，及时提供领导高层。

　　20xx年建议新客户开发可以依靠短信平台、网络推介电子商务这块来取得一些新突破。

　　(1)、实施短信平台计划

　　通过短信平台，来建立良好的品牌效应。

　　(2)网络销售计划

　　A、今年公司利用专人充分利用网络。

　　公司的主力网站大力挖掘主动咨询的客户，通过电话时常跟踪联系他们，与他们进行交流和沟通，使他们对我们公司的培训产品及权威实力产生信任感。

　　B、行政部反复通过网络搜集单位信息，及时更新资料，保障客户沟通的资料，提高效率。

　　3、时间计划，分解公司既定计划

　　(1)公司提供相关客户资源，注意合理分解重点相关的项目，贯彻指标。

　　营业额分解计划：

　　项目人数占有率

　　2.5‰ 价格(全科) 时间金额小计备注

　　20xx年5月-8月关键指标

　　20xx年2月-5月关键指标

　　20xx年2月-5月

　　20xx年7月-9月

　　(2)注重公司淡季市场的重心。

　　在目前市场的淡季，要合理的拓展不受市场季节影响的项目

　　(3)加强培训，注重企业文化的建设，人力资源的建设。

　　五、20xx年度公司预算

　　项目基本费用时间执行时间备注

　　房租一年 20xx年底

　　人员工资一年每月

　　水电、物业年月中

　　电话费一年按月付费

　　广告一年按需投入

　　六、公司人员招聘配备、培训

　　人员配置：

　　公司负责人行政部经理行政部文员/助理

　　考务部文员

　　业务

　　人员培训计划：

　　20xx年2月底-3月中旬是招生的旺季，加强督导，积极淘汰不适合人员，提高业务部能力。

　　20xx年10月-12月，传统市场的淡季，给予相关人员的知识点巩固、公司制度执行的整顿。

　　七、要实现销售目标，应该防范的几个风险：

　　1、人员的招聘、培训、培养一定要及时到岗，加强日常管理、学习。

　　2、同行的恶性竞争，价格、欺诈手段等方式扰乱正常的培训市场。

　　20xx年证书刚性需求继续加大，市场还在继续扩张，是良好的机遇，但是介入进来的也会更多，是机会和挑战并存、剩者为王的时代。只有反省自我，实现自我超越我们才能赢得新发展机遇。

销售计划篇6

　　随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

　　企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

　　在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

　　另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的.策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

　　房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

　　目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

　　案例：《天河花园》

　　1、市场分析

　　1.1、区域市场分析

　　天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

　　由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

　　1.2、定向市场分析

　　员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

　　1.3、项目分析

　　1、项目名称：海景中心

　　2、项目规模：由2幢28层组成

　　3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

　　4、宣传主题：只交一成，即做业主

　　5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

　　6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)

　　7、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

　　2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

　　3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;

　　4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

　　5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、*场等;

　　(2)劣势分析

　　1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

　　2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

　　3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

　　4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;

　　1.4、竞争对手资料分析

　　对手一

　　1、项目名称：侨颖苑

　　2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

　　3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

　　4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

　　5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;

　　②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;

　　③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;

　　⑵劣势分析

　　①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;

　　②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;

　　③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;

　　对手二

　　1、项目名称：紫林居

　　2、项目规模：由3幢连体9层组成

　　3、推售情况：现推C—H座的3～9层

　　4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

　　5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;

　　③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析

　　①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;

　　②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;

　　③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;

　　1.5、项目周边配套状况

　　1、社区配套

　　①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

　　②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

　　③小学：昌乐小学

　　④银行：中国建设银行

　　⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

　　1.6、项目企划思路

　　由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

　　1、充分利用先天优越的交通环境

　　项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

　　2、把握市场需求，迎合买家心理

　　随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

　　3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

　　在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

　　4、体现"以人为本"的经营理念

　　面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位

　　2.1市场定位

　　员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

　　——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"

　　以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

　　2.2、项目形象定位

　　在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。