销售计划
时光飞逝，时间在慢慢推演，我们又将接触新的知识，学习新的技能，积累新的经验，是时候开始写计划了。可是到底什么样的计划才是适合自己的呢？下面是小编为大家整理的销售计划7篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
销售计划 篇1
本人在20xx年度，业绩不是太理想，当然这其中肯定有许多不足和需要改进、完善的地方。今年，我将一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基础上，本着“多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作”的指导思想，发扬井冈山创业精神，确立工作目标，全面开展20xx年度的工作。现制定工作划如下:
一；对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二；在拥有老客户的同时还要不断从各种渠道快速开发新客户,推广新产品.
三；要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合。
四；今年对自己有以下要
1：每周要增加x个以上的新客户，还要有x到x个潜在客户。
2：一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
3：见客户之前要多了解客户的`状态和需求，再做好准备工作才有可能与这个客户合作。
4：对自己严格要求,学习亮剑精神,工作扎实细致,要不断加强业务方面的学习，多看书及相关产品知识，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
5：对所有客户的工作态度都要一样，加强产品质量和服务意识,为公司树立更好的形象,让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
6：和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
以上就是我这一年的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。
销售计划 篇2
第一章 摘 要
宗旨及商业模式
本企业的宗旨是为高校学生提供适合的化妆品及皮肤基本护理，给予每个人享受美的权力，同时帮助女生护理皮肤和求职时装扮得体从而取得成功 。本企业是一家处于创始阶段的企业。新生活化妆品企业的法定经营形式是独资，法定地址：河西区柳林工程师范学院#5门面房
自20xx年9月至今(20xx年3月)，我企业一直着手于市场调查并取得了成就，具体表现为发现了校园市场这一夹缝市场，尤其在化妆品行业基本是一个空白。从预期财政分析来看，我企业可望在20xx年销售收入达到每月50000元，税前利润为15000 元，20xx年销售收入为200000元，税前利润为70000元。我们之所以能够达到这个目标是因为我们的资金主要用于1)为新产品打开市场;2)采取有效的营销策略扩大校园市场
现在新生活化妆品企业处在需要宣传的状态下。为实施我们的计划，企业需要总金额为15000元的贷款，用于下列目的：
1)采用单页及相应美容人员在柳林高校区作宣传，提升影响度。
2)对企业人员培训。
我们的产品和服务：
新生活化妆品企业目前主要提供雅芳、玉兰油、旁氏、资生堂、欧莱雅、小护士等中低端化妆品。同时，我企业还面相需要求职面试的同学，为有需要的同学做定期面膜护理及淡妆有助于面试的'成功。目前，我们的产品/服务处于起步阶段。我们计划按着这种经营模式继续扩大我们的势力：
在这一市场中，主要的关键因素是如何满足在校大学生的消费需求。
我们的服务是独一无二的，理由是我们和消费者是零距离的，更了解这一市场，另外，我们有自身优势，原因是我们是管理学学士毕业，不论是管理或市场都有丰厚的理论基础。
市场定位(目标市场)：
我们把我们的市场定位在美容护肤关于护肤品的创业计划书关于护肤品的创业计划书。根据市场资源，根据两年来的调查显示，93%的女生需要该项服务，几乎所有的女生表示对自己外表很在意并希望可以通过专业的美容师护理或改进皮肤。在调查中发现，在女生宿舍，能见到最多的也就是化妆品了，而且多是中低档产品，但价格却是颇高，从被调查者那了解，一般很难买到优惠的化妆品，购买渠道很不畅通。事实上，即便是所谓的大折优惠商品也是存在丰厚的利润。在护肤方面就更不方便了，周边连一家像样的美容店都很少，而专门为大学生服务或为她们求职面试就更少见了。
竞争：
在这一夹缝市场里，我们没有竞争对手，但是我们的服务在市场上是有选择性的。所以，我们要体现我们的竞争优势，即做好宣传和促销。
管理：
我们的管理层有下列人员可保证实现我们的计划。
三、企业战略
尽管化妆品市场形式并不简单，但这一夹缝市场一些有实力的企业是处在放弃或未开发状态，。
新生活化妆品企业的市场战略是“农村包围城市”即先攻薄弱市场，逐渐占领市场。
1.产品及服务：
该企业代表着新的女性消费市场的一个侧面，该市场可以把在校大学生作为潜在的目标顾客，若干年后，是走向社会的白领对这块的消费也是只增无减，都可能发展为我们的忠实顾客。对我企业壮大规模也提供了有利条件。
四、企业管理
1.管理队伍状况
1)门市经理一人
2)门市值班5人：2名销售，3名美容师(前期)。门市值班9人：4名销售，5名美容师(后期)。
3)上门推销及服务8人(前期)。上门推销及服务4人(后期)
创业就到中青创业网
企业将建立以下制度和报表以便于管理
1、财务，商品管理制度
2、人员招聘，培训，奖励等激励手段
3、印刷销售单，报表等，便于核查和管理
2.外部支持：
我们目前已与下列外部顾问机构发展了业务关系：
1)天津市河西区会计师事务所
2)天津市河西区阳光律师事务所
五、组织、协作及对外关系：
(一).组织内部管理制度
企业将建立以下制度和报表以便于管理
1、财务，商品管理制度
2、人员招聘，培训，奖励等激励手段
3、印刷销售单，报表等，便于核查和管理
第五章市场与销售
一、销售策略
(一)销售方式
本企业的销售方式分为两个部分：成长期和成熟期。
一、成长期
1、门市以坐商方式经营，共需4人，早8点开门到中午12点值班，另一班中午12点至晚上9点，两人值班。另两人轮休。
2、上门推销人员10人，去女生宿舍讲解有关美肤方面的知识，顺便合同学建立友好关系并适时推销产品。广泛建立企业形象提高知名度。
二、成熟期关于护肤品的创业计划书工作计划。随着市场日益成熟，企业知名度大大提升，企业以坐商方式经营为主，上门开发新顾客为辅
淘宝精品
1、门市以坐商方式经营，共需12人。内容同上。
2、上门推销人员2人。内容同上。
二、产品定位
我们将按正常的方式广泛地联系下列各部门：主要贸易刊物的编辑部门，商务和地方出版机构，现有顾客所在企业的主要管理人员，雇员组织，用户集团，顾客，竞争对手，销售代表，等等。
第六章 财务计划
(一)销售收入
每月计划化妆品销售额32000元，和皮肤护理收入8000元，合计：40000元
(二)月支出
化妆品销售成本5000元，皮肤护理所需成本费1000元
房租 租60平米的摊位年租金12000元，月租金1200元
人员工资 6*1000+2*1200+1500=9900元
人员提成 32000*10%=3200元
税金 5200元
销售计划 篇3
xx是一格齐下，很好地指导了他的销售团队，使其按照年度计划有条不紊地开展市场推广工作，在不断修订和检核的过程中，取得了较好的引领效果，那么，李经理的年度销售计划是如何制定的呢？它又家方便面企业的销售经理，自他担任该职务3年以来，每年的销售工作计划便成为了他的“必修课”，他的销售计划不仅文笔生动，描述具体，而且还往往理论联系实际，策略与实战并举，数字与表包括哪几个方面的内容？
一、市场分析。
年度销售计划制定的依据，便是过去一年市场形势及市场现状的分析，而李经理采用的工具便是目前企业经常使用的swot分析法，即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的优化资源配置，使其利用最大化。比如，通过市场分析，李经理很清晰地知道了方便面的市场现状和未来趋势：产品（档次）向上走，渠道向下移（通路精耕和深度分销），寡头竞争初露端倪，机会，通过swot分析，李经理可以从中了解市场竞争的格局及态势，并结合企业的缺陷和机会，整合和销售组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。
二、销售思路。
销售思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的“精神”纲领，是销售工作的方向和“灵魂”，也是销售部需要经常灌输和贯彻的销售操作理念。针对这一点，李经理制定了具体的营销售合力。4、在市场操作层面，体现“两高一差”，即要坚持“运作差异化，高价位、高促销”的原则，扬长避短，体现独有的操作特色等等。销售思路的确定，李经理充分结合了企业的实际，销思路，其中涵盖了如下几方面的内容：1、树立全员销售观念，真正体现“销售生活化，生活销售化”。2、实施深度分销，树立决战在终端的思想，有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。3、综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等销售组合策略，形成强大的不仅翔实、有可操作性，而且还与时俱进，体现了创新的销售精神，因此，在以往的年度销售计划中，都曾发挥了很好的指引效果。
三、销售目标。
销售目标是一切销售工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售计划的最重要和最核心的部分。那么，李经理是如何制定销售目标的呢？1、根据上一年度的销售数额，按照一定增长比例，比如20%或30%，确定当前年度的销售数量。
2、销售目标不仅体现在具体的每一个月度，而且还责任到人，量化到人，并细分到具体市场。
3、权衡销售目标与利润目标的关系，做一个经营型的销售人才，具体表现就是合理产品结构，将产品销售目标具体细分到各层次产品。比如，李经理根据企业方便面产品abc分类，将产品结构比例定位在a（高价、形象利润产品）：b（平价、微利上量产品）：c（低价：战略性炮灰产品）=2：3：1，从而更好地控制产品销量和利润的关系。销售目标的确认，使李经理有了冲刺的对象，也使其销售目标的跟踪有了基础，从而有利于销售目标的顺利达成。
四、销售策略。
销售策略是销售战略的战术分解，是顺利实现企业销售目标的有力保障。李经理根据方便面行业的运作形势，结合自己多年的'市场运做经验，制定了如下的销售策略：
1、产品策略，坚持差异化，走特色发展之路，产品进入市场，要充分体现集群特点，发挥产品核心竞争力，形成一个强大的产品组合战斗群，避免单兵作战。2、价格策略，高质、高价，产品价格向行业标兵看齐，同时，强调产品运输半径，以600公里为限，实行“一套价格体系，两种返利模式”，即价格相同，但返利标准根据距离远近不同而有所不同的定价策略。3、通路策略，创新性地提出分品项、分渠道运作思想，除精耕细作，做好传统通路外，集中物力、财力、人力、运力等企业资源，大力度地开拓学校、社区、网吧、团购等一些特殊通路，实施全方位、立体式的突破。4、促销策略，在“高价位、高促销”的基础上，开创性地提出了“连环促销”的销售理念，它具有如下几个特征：一、促销体现“联动”，牵一发而动全身，其目的是大力度地牵制经销商，充分利用其资金、网络等一切可以利用的资源，有效挤压竞争对手。二、连环的促销方式至少两个以上，比如销售累积奖和箱内设奖同时出现，以充分吸引分销商和终端消费者的眼球。三、促销品的选择原则求新、求奇、求异，即要与竞品不同，通过富有吸引力的促销品，实现市场“动销”，以及促销激活通路、通路激活促销之目的。
5、服务策略，细节决定成败，在“人无我有，人有我优，人优我新，人新我转”的思路下，在服务细节上狠下功夫。提出了“5s”温情服务承诺，并建立起“贴身式”、“保姆式”的服务观念，在售前、售中、售后服务上，务求热情、真诚、一站式等等。通过销售策略的制定，李经理胸有成竹，也为其目标的顺利实现做了一个良好的开端。
六、费用预算。
李经理所做销售计划的最后一项，就是销售费用的预算。即在销售目标达成后，企业投入费用的产出比。比如，李经理所在的方便面企业，销售目标5个亿，其中，工资费用：500万，差旅费用：300万，管理费用：100万，培训、招待以及其他杂费等费用100万，合计1000万元，费用占比2%，通过费用预算，李经理可以合理地进行费用控制和调配，使企业的资源“好钢用在刀刃上”，以求企业的资金利用率达到最大化，从而不偏离市场发展轨道。
五、团队管理。
在这个模块，李经理主要锁定了两个方面的内容：1、人员规划，即根据年度销售计划，合理人员配置，制定了人员招聘和培养计划，比如，20xx年销售目标5个亿，公司本部的销售员队伍要达到200人，这些人要在什么时间内到位，落实责任人是谁等等，都有一个具体的规划明细。2、团队管理，明确提出打造“铁鹰”团队的口号，并根据这个目标，采取了如下几项措施：一、健全和完善规章制度，从企业的“典章”、条例这些“母法”，到销售管理制度这些“子法”，都进行了修订和补充。比如，制定了《销售人员日常行为规范及管理规定》、《销售人员“三个一”日监控制度》、《销售人员市场作业流程》、《销售员管理手册》等等。二、强化培训，提升团队整体素质和战斗力。比如，制定了全年的培训计划，培训分为企业内训和外训两种，内训又分为潜能激发、技能提升、操作实务等。外训则是选派优秀的销售人员到一些大企业或大专院校、培训机构接受培训等等。三、严格奖惩，建立良好的激励考核机制。通过定期晋升、破格提拔、鼓励竞争上岗、评选销售标兵等形式，激发销售人员的内在活力。李经理旨在通过这一系列的团队整合，目地是强化团队合力，真正打造一支凝聚力、向心力、战斗力、爆发力、威慑力较强的“铁血团队”。
李经理在做年度销售计划时，还充分利用了表格这套工具，比如，销售目标的分解、人员规划、培训纲目、费用预算等等，都通过表格的形式予以体现，不仅一目了然，而且还具有对比性、参照性，使以上内容更加直观和易于理解。
年度销售计划的制定，李经理达到了如下目的
1、明确了企业年度销售计划及其发展方向，通过销售计划的制定，李经理不仅理清了销售思路，而且还为其具体操作市场指明了方向，实现了年度销售计划从主观型到理性化的转变。
2、实现了数字化、制度化、流程化等等基础性销售管理。不仅量化了全年的销售目标，而且还通过销售目标的合理分解，并细化到人员和月度，为每月销售企划方案的制定做了技术性的支撑。
3、整合了企业的销售组合策略，通过年度销售计划，确定了新的一年销售执行的模式和手段，为市场的有效拓展提供了策略支持。
4、吹响了“铁鹰”团队打造的号角，通过年度销售计划的拟订，确定了“铁鹰”打造计划，为优秀销售团队的快速发展以及创建学习型、顾问型的销售团队打下了一个坚实的基础
销售计划 篇4
一、计划概要
1、第四季度销售目标600万元；
2、经销商网点50个；
3、公司在自控产品市场有一定知名度；
二、销售状况
空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部，空调自控产品需求量比较大：
1、夏秋炎热，春冬寒冷；
2、近两年湖南房地产业发展迅速，特别是中高档商居楼、别墅群的兴建；
3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设；
4、长株潭的融城；
5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区；
6、人们对自身生活要求的提高；综上所述，空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。
销售方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速，已经呈现出多元发展局面。
从各企业的销售渠道来看，大部分公司采用办事处加经销商的模式，国内空调自控产品企业XX年都加大力度进行全国销售网络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品企业来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。
湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采用比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势，并加以发挥使之达到极致；并要找出我公司的弱项并及时提出，加以克服实现最大的价值；提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中，注重售前售中售后回访等各项服务。
三、销售目标
1、空调自控产品应以长远发展为目的，力求扎根湖南。20xx年第四季度以建立完善的销售网络和样板工程为主，销售目标为600万元；
2、挤身一流的空调自控产品供应商；成为快速成长的'成功品牌；
3、以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展。
4、市场销售近期目标：在很短的时间内使销售业绩快速成长，到年底使自身产品成为行业内知名品牌，取代省内同水平产品的一部分市场。
5、致力于发展分销市场，到20xx年底发展到50家分销业务合作伙伴；
6、无论精神，体力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪资发展；
四、销售策略
如果空调自控产品要快速增长，且还要取得竞争优势，最佳的选择必然是——“目标集中”的总体竞争战略。随着湖南经济的不断快速发展、城市化规模的不断扩大，空调自控产品市场的消费潜力很大，目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选择。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以采取的具体战术策略包括：市场集中策略、产品带集中策略、经销商集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面。为此，我们需要将湖南市场划分为以下四种：
战略核心型市场———长沙，株洲，湘潭，岳阳
重点发展型市场————郴州，常德，张家界，怀化
培育型市场—————娄底，衡阳，邵阳
等待开发型市场————吉首，永州，益阳，
总的销售策略：全员销售与采用直销和渠道销售相给合的销售策略
1、目标市场：
遍地开花，中心城市和中小城市同时突破，重点发展行业样板工程，大力发展重点区域和重点代理商，迅速促进产品的销量及销售额的提高。
2、产品策略：
用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的解决方案并有成功的案例，由此带动全线产品的销售。大小互动：以空调自控产品的销售带动阀门及其他产品的销售，以阀门及其他产品的项目促进空调自控产品的销售。
3、价格策略：
高品质，高价格，高利润空间为原则；制订较现实的价格表：价格表分为两层，媒体公开报价，市场销售的最底价。制订较高的月返点和季返点政策，以控制销售体系。严格控制价格体系，确保一级分销商，二级分销商，项目工程商，最终用户之间的价格距离级利润空间。为了适应市场，价格政策又要有一定的能活性。
4、渠道策略：
（1）分销合作伙伴分为二类：一是分销客户，是我们的重点合作伙伴。二是工程商客户，是我们的基础客户。
（2）渠道的建立模式：
a、采取逐步深入的方式，先草签协议，再做销售预测表，然后正式签定协议，订购第一批货。如不进货则不能签定代理协议；
b、采取寻找重要客户的办法，通过谈判将货压到分销商手中，然后我们的销售和市场支持跟上；
c、在代理之间挑取竞争心态，在谈判中因有当地的一个潜在客户而使我们掌握主动和高姿态。不能以低姿态进入市场；
d、草签协议后，在我们的广告中就可以出现草签代理商的名字，挑取了分销商和原厂商的矛盾，我们乘机进入市场；
e、在当地的区域市场上，随时保证有一个当地的可以成为一级代理的二级代理，以对一级代理成为威胁和起到促进作用。
（3）市场上有推，拉的力量。
要快速的增长，就要采用推动力量。拉需要长时间的培养。为此，我们将主要精力放在开拓渠道分销上，另外，负责大客户的人员和工程商的人员主攻行业市场和工程市场，力争在三个月内完成4~5项样板工程，给内部人员和分销商树立信心。到年底为止，完成自己的销售定额。
5、人员策略：
销售团队的基本理念：a、开放心胸；b、战胜自我；c、专业精神；
（1）业务团队的垂直联系，保持高效沟通，才能作出快速反应。团队建设扁平。
（2）内部人员的报告制度和销售奖励制度
（3）以专业的精神来销售产品。价值=价格+技术支持+服务+品牌。实际销售的是一个解决方案。
（4）编制销售手册；其中包括代理的游戏规则，技术支持，市场部的工作范围和职能，所能解决的问题和提供的支持等说明。
五、销售方案
1、公司应好好利用上海品牌，走品牌发展战略；
2、整合湖南本地各种资源，建立完善的销售网络；
3、培养一批好客户，建立良好的社会关系网；
4、建设一支好的销售团队；
5、选择一套适合公司的市场运作模式；
6、抓住公司产品的特点，寻找公司的卖点。
7、公司在湖南宜采用直销和经销相结合的市场运作模式；直销做样板工程并带动经销网络的发展，经销做销量并作为公司利润增长点；
8、直销采用人员推广和部分媒体宣传相结合的方式拓展市场，针对空调自控产品，我们可以采用小区推广法和重点工程机项目样板工程说服法；
9、为了尽快进入市场和有利于公司的长期发展，应以长沙为中心，向省内各大城市进军，其中以长沙为核心，以地市为利润增长点；
10、湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建设和管理，在渠道建设方面可以不设省级总经销商，而是以地市为基本单位划分，每个地级市设二个一级经销商，并把营销触角一直延伸到具有市场价值的县级市场，改变目前湖南其他空调自控产品品牌在地级市场长期以来的游击战方式，采用阵地战，建立与经销商长期利益关系的品牌化运作模式，对每个地区市场都精耕细作，稳扎稳打。
11、为了确保上述战术的实现，特别是为了加强渠道建设和管理，必须组建一支能征善战的销售队伍：确保销售队伍的相对稳定性和合理流动性，全年合格的销售人员不少于3人；务必做好招聘、培训工作；将试用表现良好的销售员分派到各区担任地区主管；
12、加强销售队伍的管理：实行三a管理制度；采用竞争和激励因子；定期召开销售会议；树立长期发展思想，使用和培养相结合。
13、销售业绩：公司下达的年销任务，根据市场具体情况进行分解。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案。
14、工程商、代理商管理及关系维护：针对现有的工程商客户、代理商或将拓展的工程商及代理商进行有效管理及关系维护，对各个工程商客户及代理商建立客户档案，了解前期销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司20xx年度的新产品传播。此项工作在第四季度末完成。在旺季结束后和旺季来临前不定时的进行传播。了解各工程商及代理商负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。
15、品牌及产品推广：品牌及产品推广在20xx年第四季度执行公司的定期品牌宣传及产品推广活动，并策划一些投入成本，较低的公共关系宣传活动，提升品牌形象。有可能的情况下与各个工程商及代理商联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。产品推广主要进行一些“路演”或户外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
16、终端布置，渠道拓展：根据公司的11年度的销售目标，渠道网点普及会大量的增加，根据此种情况随时、随地积极配合业务部门的工作，积极配合经销商的形象建设。
17、促销活动的策划与执行：根据市场情况和竞争对手的销售促进活动，灵活策划一些销售促进活动。主题思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品优势及资源优势，突出重点进行策划与执行。
18、团队建设、团队管理、团队培训
六、配备和预算
1、销售队伍：全年合格的销售人员不少于3人；
2、所有工作重心都向提高销售倾斜，要建立长期用人制度，并确保销售人员的各项后勤工作按时按量到位。
3、为适应市场，公司在湖南必须有一定量的库存，保证货源充足及时，比例协调，达到库存最优化，尽量避免断货或缺货现象。（在长沙已谈好一家经销商，由经销商免费提供门面，人员）。
4、时时进行市场调研、市场动态分析及信息反馈做好企业与市场的传递员。全力打造一个快速反应的机制。
5、协调好代理商及经销商等各环节的关系。根据技术与人员支持，全力以赴完成终端任务。
6、拓宽公司产品带，增加利润点。
7、必须确立营业预算与经费预算，经费预算的决定通常随营业实绩做上下调节。
8、为加强机构的敏捷、迅速化，本公司将大幅委让权限，使人员得以果断速决，但不得对任何外来人员泄露公司价格等机密，在与客户交流中，如遇价格难以定决定时，须请示公司领导；
9、为达到责任目的及确定责任体制，公司可以贯彻重奖重罚政策
销售计划 篇5
一、项目介绍
由于资金有限只有5万元，所以我想来想去没有什么更好项目，时间紧张也没有更好灵感所以暂就来个传统行业，服装行业。
我项目是做服装行业，开个女式服装店。
在选定行业之前，我先衡量自己创业资金有多少，5万元。因为，各行业总投资有高有低，每一种行业都不一样，所以，先衡量自己所拥有资金能够做那些行业，再来做进一步规划。
选择开服装店优势是服装行业较为成熟，项目需要成本较低，容易进入也容易启动。而且自己对服装也有点感兴趣，算是兴趣与事业相结合吧，呵呵。
二、营销策略
1、开幕促销
当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招徕顾客，办一些促销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。
2、衣服陈列
做女装产品关键要品种多，给客户有足够挑选余地，这与其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款来销售！产品陈列上要突出自己服装特点，把上衣，裙子，裤子，套装等分开陈列，除店铺看上去整齐外也给有目性购买客户挑选提供方便，如果只想买裙子，他只需在裙子类挑选，如果买裙子又想配上衣，直接可以到上衣类去搭配！量多款可以用模特出样，往往出样衣服是卖得最快！橱窗里出样要经常更换，这不能偷懒！
3，长期发展营销策略
1、原则：每周都要有新货上架，以中档为主，高低档为辅(高档点缀低档适量)
2、方针：尽量把其中每个环节作成标准化，以备日后发展连锁，即模式复制
3、服务：训练营业员基本利益，对顾客服务态度及服务宗旨。无论顾客是否买衣服或者买所少钱衣服都要微笑送客让其满意离开，常此以往才可能有口碑相传美益度，也才会有回头客。顾客要求在可能实现前提下尽可能满足。
4、方法：
(1)初次来店惊喜
①免费赠送小饰物，小挂件，让其填一份长期顾客表(做客户数据库)
(2)增加其下次来店可能性
①传达每周都有新货上架信息
②利用顾客数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取或告知打折消息，或者免费送过季衣服(要定量)或送生日礼物等
③购适量女士手袋告知顾客一次购物满400元送一只女士手袋(女士手袋要在店内陈列出来，进货以38元标价300 那种为宜，给顾客物超所值感觉)或者累积消费600元及以上。(获得奖励之后在从新累积)
(3)满意购物并使其尽可能介绍其他买家来店购买
①告知顾客量大或团购可优惠，如：一次购满500元及以上打8折等，或者个人累积消费1000元既获得一张8折金卡
②介绍新顾客，如：每介绍一位新顾客并购满200元及以上送推荐人50元购物卷等。
(4)不定期打折
人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此。"店铺开张大赚送"、"本店商品八折优惠"，也可以采用买一送一策略(送货以滞销货为主，过季货为辅)这些招牌通常能抓住女人心。
(5)一年中做几次短期促销，售价定为10-30元，非常聚人气！再把店内滞销款低价一起处理！如五一，十一，三八等最佳时间。
销售计划 篇6
区域内医院的销售目标 ：
初步计划在20xx年7月8日到20xx年的1月31日，区域内医院的公司产品销售业绩在上半年的基础上增长40%左右到60%之间，其中空军医院作为区域内重点的开发和维护市场，也是保持销售上量的第一工作的重点，计划7月5日开始到8月3日统方空军医院的销售量提升到13万元每月，医院的科室开发率百分之百，重点医生的开发和维护达到60%，一般医生的开发百分之百。树立2个样板的销售上量的科室。肿瘤用药因为医院的特殊性，在作好流程维护的同时，保证我公司肿瘤药的占有率和第一名业绩的位置，在销售上使肿瘤药维持在80000元每个月，并争取稳定和提高。但是因为病原的问题会出现变动量销售，所以我们的重点是发展新品和上量的品种在本医院的开发，维持重点。目标在9月稳定空军医院的销售业绩。保证每个月的销售业绩在稳定23万到25万之间。通过以下产品品种的分解来完成。(附页)
兰州市第二人民医院;因为根据我对这个医院市场的调查和从其他公司人员的情况了解，以及员工的详细介绍和走访，这个医院有一定的问题需要认真的处理和协调内部关系，一是医院自身的原因和具体的情况，二是公司的产品在本医院的结构搭配调整和前期的代表遗留问题，三是深层开发力度和销售人员的工作匹配
原因需要进行调配和加大工作力度解决环节问题。历史数据显示本医院的销售业绩一直不理想和公司的总体方向不相同，现在的月销售在维持在44000元左右。工作目标在没有新的产品结构调整之前，在现有的品种中进行认真的医院市场细分和同行对比研究，通过努力销售业绩可以提高40%，目标在8月5日前销售保持在60000万，争取在9月到10月保持医院销售稳定在65000到80000元之间。如果新产品能够快速进入医院的话。申请用药报告已经上交到二院的药剂科。其他工作公司的商务在进行中。本区域可以保证人民医院的销售业绩可以在现有的基础上升1到2倍。
现有的品种重点维护和上量：特苏尼650：舒亚1250：瑞立泰：200工作重点开发科室和重点医生把泉齐上量到保持每个月在230到360只之间。同时眼科的和虫草胶囊在现有的销售业绩上重点开发。稳定销售在俩个品种可以完成12000元每月。同时做好新信息的转播，把新药新活素和和肿瘤药多帕菲、奥沙利铂经常性在重点科室的拜访中介绍和推广。作到医生可以在需要的时候和病人协商用我们的产品，这个工作小庞做的很好。希望在以后可以有个满意的具体销售量。 具体的任务分解庞利民在进行目标分解。半年工作计划分解见(附页) 工作的具体销售策略：
思路决定工作出路，思想决定工作行动，在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成公司既定销售目标。销售策略不是一成不变的，我们区域在执行一定时间(三个月为一个检查的周期)，可以随时检查工作业绩是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的滚动调整 。解决计划制定的不确定性。
1、兰州空军医院(473部队医院)为本区域工作的重点，大目标客户科室;保持大量的稳定的目标医生群为工作的实质中心，在保持合理销售增幅前提下，维持好和医院上层主管副院长的关系和药剂科杨宣主任和陈主任(门珍药房)李连海信息统计员等几个重点人员的维护，为重点产品上量做前提，重点推广以下是月销售完成计划。“帮达”4000只，氨曲南2200只。申捷150只到300只。。瑞丁1600只。人参多糖200只，(尽快进院。)爱倍500只。欧贝550只。维持肿瘤药和肿瘤辅助药的销售，包括誉捷。奥正南。多帕菲。及铂系列。维持和上升在80000元的工作指标或提高。心血管药卡维地洛在现基础230盒的销售量上达到1000盒或更高的销售目标。长远看来，我们在空军医院的产品结构分布和其他大型医院不能相比，重点的推广品种不在公司的主项目上，和公司的要求有点出入。希望可以区别对待。重点日常工作 进行学术传播。
工作的重心：
现在空军医院的科室开发率为70%，这个月的工作目标是结束在空军医院的科室开发和学术会议。重点把内一科这个钉子攻下，这个最大的科室是我们申捷和瑞丁;卡维地洛和抗菌素上量的一个重要的科室，同时也对其他品种有一定的业务提升，也是远方药业在空军医院付出最大的重点科室。我们已经开始了第一步的公关工作，这个月要把这个科室完全开发!销售人员全面跟进，同时把因为客观原因没有开成的干部病房的科室会在这个月完成。因为杜主任对我们公司的经营理念很欣赏。在8月前空军医院的科室开发率达到百分之百。同时解决以前遗留的问题。瑞白超方和科室人员要费用的情况，哪个人出现的问题哪个人就个人负责解决。维护和开发药剂科的工作关系。
8月安排肿瘤科室的 2位权威参加8月中旬的 肿瘤全国会议。
在销售人员的安排上：
全力配备人员杨明霞。王海霞。庞利民根据不同的品种重点维护和跟进已经开发的科室，并互相协作提高工作的有效率。现在空军医院的目标医生开发和客户维护全面达到百分只七十以上。同时专人负责处理大目标科室的客户问题 和协调沟通，了解他们的需求，了解他们的销售情况，特别对待，多开方式让客户觉得我们很重视他们，而且服务也很好。定期安排走访，加深了解增加信任是我的基本工作。业务人员对重点的客户每个月要拜访有效的工作沟通8次以上，在夜访工作由我们四人进行协调安排。保证每天晚上都有员工在医院工作。或则是集体进行。同时在工作中注意服务理念注重细节的观察!医生进行重点的贵宾区别对待和分级管理维护。。抓好护士及主管护师的维护工作，在住院部形成一个好的氛围。提升我们的产品销售业绩很有好处。也可以了解很多的信息。但是根据成本核算空军医院的人员合理的配备应该是2个人为好，根据以后的销售情况和区域情况在内部调整。同时开展团队内部协作产品线型化的分配和工作的协作。提高工作的效率和人员的拜访率。
细节过程注意完善，明确每个人的责任。权利。和工作的任务。及时统方，及时报公司批复，及时送到目标和伙伴医生的手中。及时解决员工工作中遇到的任何问题。提高我们的效率。同时注意信息的反馈和对比竞争对手的任何的信息!并采取策略进行防范。扩展销售途径，强化服务理念，收缩产品线的`个人划分和品种线型负责展开。完善工作流程的表格化执行和文字写做水平，保证报告的真实性和规范。给公司提供详实的信息汇总。
在8月5日工作完成后，兰州空军医院就是一个稳定的销售区域版块。我们的以后工作的重点就是日常的流程拜访和目标医生关系维护。在政策执行的同时发展感情的交流。同时给公司提供一个全面的医院挡案。
2.兰州市第二人民医院;
兰州市第二人民医院的下半年的工作重点，围绕着下面几个方面开展。现有研究的品种重点人员跟进，改进以前的没有效率和指标完成不了的工作方式。集中人员进行集体协作的品种推广和维护。重新定位现有目标医生的合作情况。重新分级客户和管理。开发重点的科室和专家主任的关系建立。召开三到四次科室会便于业务人员的工作展开和任务完成。会外和会内结合。报公司批准后进行。对几个自己做医药代理的科室重点的公关。新品进院速度加快。为产品结构优化提供前提。加派新人进入增加活力和新的工作方法。第一个月维持销售在44000到68000元。科室开发在50%以上。目标医生重新定位50%，科室人员有效拜访率100%，稳定提升特苏尼。舒亚，瑞立泰，的月销量。保证其他品种有一定的销售业绩。公关科室呼吸和肝病的2个科室及大内科。召开一次大科室会内和会外。第二个月工作计划新品进入医院。科室开发率达到80%。重点医生和伙伴医生数量要达到80%，权威主任和专家建立和谐的关系。为整体业绩提升作好铺垫。召开2次科室会内和会外。加强急诊科室和住院部的夜访工作。树立一个样板销售科室。第三个月开始保证所有环节的稳定和销售的稳定。人员配备的稳定。2个销售的样板科室，销售业绩稳定在15万元到18万元之间。(具体的产品细分和任务分解见附页)其他的工作流程和空军医院一样的在分步骤执行。调配人员协助小庞工作。同时不定期的举行医生联系活动。和 学术会议的 展开 。在合理的成本范围内。其他的经营目标和工作任务按照公司的要求进行。
以上只是对本区域20xx年7月5日到20xx年1月31日的半年工作计划和目标，不够完整，也不够成熟，最终方案希望区域内部主管和我 协商共同完成。
医药销售主管工作计划二
营销目标：以最快的速度进入本地医药市场，并在周边地区取得一定的市场份额。本着用心服务的原则，与国内的厂商和客户建立良好的合作伙伴关系。
营销策略：凭借优质的服务，诚信至上的经营理念去开拓市场。计划在初期采用如下策略：以服务赢得市场的经营策略，重点培训销售人员的药品专业知识，打造一支高水平、高素质、凝聚力强的优秀销售团队。
具体营销工作计划：
一、 建立团队：
医药专业销售需要高素质的、有成功进取心医药代表。以往的销售员仅有送货和签合同等的功能，现代医药代表是企业与医生之间的载体，公司产品形象的大使，产品使用的专业指导，企业组织中成功的细胞。
通过招聘的形式，建立一支5-10人的销售团队，进行系统的、专业的药物知识、沟通技巧的全面培训(3-5天)。以便快速的了解公司及药品情况，并迅速进入市场。以后每周进行培训，月底考核，制定详细、科学的培训考核方案。
二、 开发市场
重点开发二、三级医院(县、市级医院)，同时普及一级医院(乡镇卫生院、社区服务站、规模大的门诊部)，以销售“区域独家代理”品种为主，确保客户享受独家销售权和区域保护政策。有利于建立和保持良好的客户关系。
1、销售目标：争取1-3个月，完成县内医疗机构的临床药品销售目标，3-6个月初步建立全市医疗机构的临床药品销售目标。逐步覆盖到全省及周边。利用多种营销手段，和院长、药房主任、临床医生建立良好的朋友关系。实现共赢互利，对客户中的关键人物进行有效说服及定期拜访，为应用我们产品的客户提供帮助、解决问题、清除障碍，及时收集市场综合信息和竞争对手产品及市场信息。
2、药品提成方案初步建议：
院长：5%
药房主任：2%
临床医生：20-30%
以上提成均按药品供货价百分比计算。(根据具体药品价格再做进一步明细)
3、产品进入医院的具体方法：
(1)通过行政手段使产品进入。可以到医院的上级部门，如卫生局或有关部门进行公关，从而使他们出面使产品打进医院。
(2)召开新产品医院推广会。时间、地点确定好以后，。将该区域内大中小型医院的院长、药剂科主任、采购、财务科长和相对应科室的主任、副主任以及有关专家请到，邀请比较有名的专家教授、相应临床科室的主任在会上讲话以示权威性，进行产品的交流，发放礼品或纪念品，以达到产品进入医院的目的。
(3)通过医院临床科室主任推荐。在做医院开发工作时，若感到各环节比较困难，可先找到临床科室主任，通过公关联络，由他主动向其他部门推荐企业的产品。一般情况下，临床科室主任点名要用的药，药剂科及其他部门是会同意的。此外，医院开发工作本身也应该先从临床科室做起，先由他们提写申购单后，才能去做其他部门的工作。
(4)通过间接的人际关系使产品进入医院。对医院的各个环节作了详细的调查后，若感觉工作较难开展，可以从侧面对各环节主要人员的家庭情况和人际网络进行了解。了解清楚医院相关人员的详细个人资料，以及与他最密切的人(朋友、孩子、亲属)，然后有选择性地去间接接触访问，通过他们间接地将产品打入医院。
(5)试销进入。先将产品放到医院、卫生院、门诊部试销，从而逐步渗透，最终得以进入。
总之产品进入医院，成为临床用药，需要一定的程序和方法，需要销售人员充分利用天时、地利、人和的各种优势。
三、市场促销与维护
医院市场的促销与维护工作方向是：以建立、联络感情为主，介绍公司、产品为辅。如涉及相应科室较多，要根据自己的人力、物力、财力，抓重点科室，抓重点医生。具体方案：
(1)一对一促销
由医药销售人员与某个科室主任、医生面对面的私下交流来实现的。药品销售人员事先备好工作证、产品说明书、产品样品、产品临床报告、产品宣传册、产品促销礼品等资料，这样进行交流时才会更方便。
(2)一对多促销
主要是指药品销售人员与在同一个办公室里的三、五个医生交谈的形式。在此场合下必须做到应付自如，遇乱不惊，运筹帷幄，掌握谈话的主动权，整个交流过程中药品销售人员以一位学生求教的身份出现。
(3)人员对科室促销
在药品刚进医院时，组织门诊、住院部相关科室的医务人员在饭店或酒店进行座谈，以宣传新产品为由建立促销网络，可以给一定的组织费，让科室主任把门诊部坐诊医生和住院部医生通知到位，定在某一时间和地点开座谈会。为每人准备一套产品资料(产品样品一盒、说明书、产品宣传册、临床报告书、促销礼品各一份)，会议过程中，要注意保持温馨、和缓的气氛。座谈会内容可分为公司简介(主要介绍公司的发展前景)、产品知识、临床报告(侧重于谈产品作用机理、用法用量)三个方面。会议快结束后就餐并发小礼品。并要求各到会人员留下姓名、住址、电话，便于以后互相交流。
(4)定期以产品交流形式，组织院领导及其亲属参加旅游及其他观光活动。加深相互之间感情，以确保我公司的产品在医院长期稳定销售。
销售计划 篇7
一、项目概述
90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。
近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。
发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。
公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
二、经营管理体制
发起人介绍：
公司的发起人，CW，男，19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。
创业所有权的分配：
公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。
三、市场分析
根据国家统计局最新测算结果表明：20xx年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。
全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：
1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。
2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。
3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；
4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。
5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。
6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。
7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。
看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。
在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，20xx年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下）。20xx年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，20xx年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75％。上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。
1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万M2）
蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。
不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！
四、竞争分析
中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：
21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。20xx年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于20xx年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。
21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）
美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，20xx年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。
美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。
顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，20xx年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。
顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。
我爱我家公司成立于20xx年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。
我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。
香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。20xx年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。
深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）
据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。
五、竞争优势
任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。
1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络
特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。
特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。
特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到20xx年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。
2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务
Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到20xx年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%！
Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。
3、完整、便捷、阳光操作的业务模式
手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；
管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；
办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；
新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；
不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；
各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。
4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务
以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的'共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。
从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。
六、发展计划
市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。
1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。
公司名称：深圳市DR房地产连锁服务有限公司；
公司住所：
法定代表人：AD；
注册资本：300万；
企业类型：有限责任公司；
经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济 信息咨询。
2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。
行政财务部；
对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。
人力资源培训部；
根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。
IT部；
开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。
企业策划部；
与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
授权部 ；
寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。
服务部；
为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。
评估部；
负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业
市场研究部；
运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划
二级市场事业部；
下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作
3）、建立企业门户网站
建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。
建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。
建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。
建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；
4）、在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人
由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象；
制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行；
针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；
建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度 ；
房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系；
将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店；
2、发展阶段，为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。
在本阶段中，公司计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店；新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。
1）、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象
报纸广告；
电台宣传；
网页广告；
户外招牌广告；
请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念；
邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景；
2）、寻找潜在的加盟者
有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士；
寻求投资项目的个体户；
看好特许经营，想成为区域加盟商的公司；
其他类型的加盟者；
3）、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况
受理加盟商申请，听取初步经营意向；
调查加盟者的自身条件和经济实力；
考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势；
听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判；
合同签订，授予加盟商特许经营使用权；
4）、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店
加盟商接受业务和管理技能培训；
总公司协助开店，并提供《开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、《VI手册》、《标准的合同表格》；
铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续；
房地产经纪人招聘、培训；
5）、连锁加盟店正式营业
总公司领导出席参加并致词；
邀请嘉宾出席并致词；
新闻媒体做跟踪采访；
6）、提供后续服务
解决加盟商经营中存在的问题；
接受加盟商投诉和见意，并及时回馈；
定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导；
年终举办工作总结大会、表彰大会；
3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、 800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。
在本阶段中，公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。
本阶段公司应该注意以下各个方面：
1）、增租500┫的办公场地以改善办公条件和提升企业形；
2）、更换服务器以满足数据的存储；
3）、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善；
4）、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同；
5）、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度；
6）、根据业务的需要购置办公车辆；
七、财务分析
1、 基础建设阶段
1）、投资预算
总部的建设投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人
18000
聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000
小计 61000
注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职）
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部固定资产投资预算
办公场地押金 35元/┫ 250┫ 8750
场地装修 100000
办公桌椅 700元/套 30 21000
会议台 3000元/套 1 3000
服务器 30000元/台 1 30000
主机 10000元/台 1 10000
个人办公电脑 4000元/台 12 48000
复印机 12000元/台 1 12000
扫描仪 2000元/台 1 20xx
普通打印机 400元/台 2 800
图片打印机 2500元/台 1 2500
传真机 1500元/台 2 3000
电脑软件 25000元/套 1 25000
电话安装 800元/台 10 8000
摄影机 12000元/台 2 24000
小计 298050
折旧 289300元按三年折旧，平均每月计提8040元
总部的人员及工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部每月办公人员工资
总经理 6500元/人 1人 6500
副总经理 4500元/人 1人 4500
部门经理 3800元/人 7人 26600
企划专员 3500元/人 1人 3500
培训专员 3500元/人 2人 7000
IT专员 3500元/人 2人 7000
房地产估价师 3000元/人 1人 3000
业务专员 2000元/人 3人 6000
法律专员 2000元/人 1人 20xx
会计和出纳 2000元/人 2人 4000
客服人员 2000元/人 4人 8000
文员 1500元/人 1人 1500
评估业务员 1000元/人 2人 20xx
小 计 81600
总部办公费用计划：
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部每月办公费用
办公场地租金 35元/┫ 250┫ 8750
服务器托管 5000元/月 1月 5000
电话费 500元/台 10台 5000
上网宽带 1200元/条 1条 1200
办公用品 7250元/月 1月 7250
水电管理费 3000元/月 1月 3000
午餐费 4800元/月 1月 4800
小计 35000
直营店投资预算：
项目 计价方式 数量 金额（元）
单个直营店固定资产投资预算
铺面押金 250元/┫ 50┫ 12500
铺面装修 25000
连锁店注册 20xx
订做办公桌椅 3000元/套 1套 3000
电脑及周边设备 30000元/套 1套 30000
中介应用软件 5000元/套 1套 5000
电话、网络初装 3000元/户 1户 3000
空调 4000元/台 1台 4500
其它设备 5000
合计 90000
折旧 77500按三年计提折旧，平均每月2150元
直营店办公费用计划：
名 称 计价方式 数 量 金额（元）
单个直营店每月的办公费用
铺面租金 12500元/月 1月 12500
店长工资 2500元/月 1人 2500
会计文员工资 1500元/月 1人 1500
经纪人底薪 800元/月 12人 9600
员工福利 2000元/月 1月 20xx
水电管理费 1700元/月 1月 1700
电话和上网费 2000元/月 1月 20xx
广告费 4000元/月 1月 4000
办公耗材 2000元/月 1月 20xx
小 计 38000
根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元
公司注册费用（6.1万元）+固定资产投资（74.81万元）+六个月的办公费用（183.96万元）+六个月的固定资产折旧（11.27万元）=282.24万元
2）、效益分析
项目 比例
中介服务业务利润
分配 经纪人提成 佣金收入×20%
连锁店管理人员提成 佣金收入×5%
总部服务费 佣金收入×5%
税收 佣金收入×5%
连锁店提成 佣金收入×65%
（注：提成比例为平均数）
项目 比例
评估业务利润
分配 评估业务员提成 评估收入×20%
评估师提成 评估收入×5%
税收 评估收入×5%
公司提成 评估收入×70%
项目 比例
二级市场业务利润
分配 销售代表提成 佣金收入×3%
销售经理及主管提成 佣金收入×5%
策划及其它参与提成 佣金收入×7%
税收 佣金收入×5%
公司提成 佣金收入×80%
本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；而后三个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：
a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个月5家店总佣金收入为120万元；
b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元；
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为30万元。
公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司收益为118.5万元=120万×70%+15万×70%+30×80%
本阶段末公司净资产为212万元＝300万元－276.14万元＋80.91万元－11.27万元＋118.5万元
2、发展阶段
1）、投资预算
项目 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加固定资产投资
新装电话 800元/台 5 4000
个人办公电脑 4000元/台 5台 20000
手提电脑 15000元/台 2台 30000
投影机 5000元/台 1台 5000
办公桌椅 700元/套 5套 3500
摄影机 12000元/台 2台 24000
小计 86500
折旧 86500元按三年折旧，平均每月计提2400元
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部新增加的办公人员
工资 副总经理 4500元/人 1人 4500
IT专员 3500元/人 1人 3500
业务专员 2000元/人 2人 4000
客服人员 2000元/人 2人 4000
评估业务员 1000元/人 1人 1000
小计 17000
名称 计价方式 数量 金额（元）
总部每月新增加办公费用
电话费 500元/台 5台 2500
办公用品 3000元/月 1月 3000
水电管理费 1000元/月 1月 1000
差旅费 6000元/月 1月 6000
广告费 10000元/月 1月 10000
午餐费 1500元/月 1月 1500
小计 24000
区域分部投资预算：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人 18000
聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000
小计 61000
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部固定资产投资预算
办公场地押金 35元/┫ 150┫ 5250
场地装修 60000
办公桌椅 700元/套 20套 14000
会议台 3000元/套 1套 3000
主机 10000元/台 1台 10000
个人办公电脑 4000元/台 8台 32000
复印机 12000元/台 1台 12000
扫描仪 2000元/台 1台 20xx
普通打印机 400元/台 1台 400
图片打印机 2500元/台 1台 2500
传真机 1500元/台 2台 3000
电话安装 800元/台 8台 6400
摄影机 12000元/台 2台 24000
小计 174550
折旧 169300元按三年折旧，平均每月计提4700元
区域分部人员及工资计划：
名称 计价方式 数量 金额（元）
区域分部每月办公人员工资
副总经理 4500元/月 1人 4500
部门经理 3800元/月 4人 19000
企划专员 3500元/月 1人 3500
培训专员 3500元/月 1人 3500
IT专员 3500元/月 1人 3500
房地产估价师 3000元/月 1人 3000
业务专员 2000元/月 3人 6000
法律专员 2000元/月 1人 20xx
会计和出纳 2000元/月 2人 4000
预计全资的区域分部业务收入为7195万元
a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元， 22个店20个月的总佣金收入为3520万元；
b、评估业务的月均评估收入为5万元，7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元；
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。
d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元（每个店月均收入为8万元），共计1575万元
公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费（未含所有税），公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25万元
公司净资产为4063.71万元＝510.9万元＋366.33万元－329.02万元＋3515.5万元
八、结论
DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。
市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。
项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。
市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。
资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到4000多万元，而且以后的收益是稳定增长的。
投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。
综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。
这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。
作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎样的抉择呢？
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