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配套管理制度
在当今社会生活中，制度的使用频率逐渐增多，制度具有合理性和合法性分配功能。那么制度怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？以下是小编为大家整理的配套管理制度，欢迎阅读与收藏。
配套管理制度1
管理内容
(一)根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。
(二)建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。
(三)根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
(四)对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。
(五)按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。
(六)按照有关规范标准,设专职设备运行操作员对高低配、燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。
管理措施
(一)制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。
(二)建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的'各项参数,确保系统的最佳运行状态。
(三)制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。
(四)做好设备事故的防范和处理,根据园区设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。
配套管理制度2
1、目的:确保电话配套工程与区住宅建设同步完工,确保第一时间正确解决问题。
2、范围:适用于住宅小区开发项目。
3、职责:
3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集各项下列资料:
3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
3.1.2设计部提供1/1000有效地形图,1/500建筑及室外环境平面图,建筑单体图及单体水电图,项目技术
数据。
3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明(衩申请的项目)。
3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程,合同评审、进度、质量及验收标准控制。
3.3.1由于电话行业的特殊性,工程合同统一按电话局合同执行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作业流程,因自来水、煤气使用的是硬管,对敷设位置能变动性小,
所以自来水、煤气应先施工,电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动,整个工期30
天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致,如果发现建筑施工单位未按要求施
工,应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通
信线路工程施工规范进行工程质量管理。
4、工程收费标准及申报建筑面积。
4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。
5、作业程序:
5.1送建筑单体图,电、水、煤各一套交电话局营业室审图,电话局收取审图费0.20元/平方米,按新三区
3.2万平方米计,审图费6400元,如请客吃饭或送1000元礼品,这笔审图费就可不交。
5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2―3.5的资料。
5.3合同生效后,电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图,负责人将该草图交内配套工程师负责向各
施工单位发放,要求出墙管位置严格按该草图施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款条件付款。
5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
5.6负责人联系电话局,设计室工程师安排设计计划书。
5.7负责人落实电话局安排施工计划,与施工单位取得联系,协商进场事项。
5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会,内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施
工计划,会上明确各配套管位的.敷设区域及分块施工的进度。
5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收,落实电话开通事项。
6、本程序文件应发放到下列人员;
注:1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:校对:审批:发放号:
配套管理制度3
xx物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现xx客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。
针对山体公园的`位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出xx客户的尊贵身份,(xx客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)xx物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,xx客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于xx的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;
项目开放模式开放时间收费标准
篮球场封闭式10:00---18:00免费
羽毛球场开放式10:00---18:00免费
网球场封闭式10:00---18:0010元/小时
(xx客户免费)
门球开放式10:00---18:00免费
备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;
配套管理制度4
我公司按照国际标准化组织颁布的1s09002质量标准,建立起一套行之有效的文件化的质量保证体系。该体系囊括了从工程项目的投标。签定合同到竣工交付使用,直到交工后保修与回访的全过程,充分体现了is09002中19个要素的要求。该体系以质量手册为核心和指导,以程序文件为日常工作准则,以作业指导书为操作的具体指导,所有质量活动都有质量计划并具体反映到质量记录中,使得施工过程标准化。规范化、有章可循。责任分明。
根据国家规范、标准及公司的质保文件,并结合本工程的.特点,该工程拟定的主要质控程序如下:
一、材料采购与材料试验监控程序
1、检查是否是合格供应商。
2、检查出厂材质证明是否真实。
3、检查材料取样试验是否符合规定。
4、检查原材试验报告是否符合相应技术标准。
5、检查材料外观是否符合相应技术标准。
二、计量检测与监控程序
1、检查施工所用计量是否按要求进行测试标定。
2、检查所用计量是否建立台帐。
3、检查所用计量是否到期进行了复检。
4、检查报废计量是否进行封存。
三、施工过程监控程序
1、检查各工序是否按程序进行操作。
2、检查测量定位是否准确。
3、检查'自检、互检、交接检'是否真实。
4、检查《分项工程评定表》是否符合实际情况。
5、检查隐蔽工程验收是否按程序进行。
6、检查特殊过程是否按作业指导书进行施工。
四、文件控制程序
1、检查文件是否进行了分类管理。
2检查文件收发是否建立了台帐。
3、检查作废文件是否进行标识与封存。
五、不合格品控制程序
1、检查是否对不合格产品进行标识、记录、处置
2、检查施工中不合格品是否进行分级。
3、检查不合格品关闭情况。
六、预控与纠正措施程序
1、检查对出现的质量问题是否采取了纠正预防措
2、检查对出现的质量问题是否进行了原因分析。
3、检查对采取的纠正预防措施是否进行了验证描述。
七、中间验收与竣工验收程序
1、检查工程是否完成合同规定的各项工作内容。
2、检查工程质量是否符合设计规范要求。
3、检查是否进行预验收。
4、检查工程技术资料是否齐全。
5、检查竣工验收程序是否符合现行规定。
配套管理制度5
水电工具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯、污（雨）水井、污（雨）、水沟、管道、化粪池的`维修保养工作。
物业经理负责对屋面、内墙面、道路（人行道）、停车场、外墙、公共场所等方面的检查工作。
路灯、庭院灯、楼梯灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上。
所有污（雨）水井沟每沟每周检查一次，根据检查情况，必要时，请市环保公司对其进行清理，并对清理过程进行监督。
屋面每周检查一遍，做到无积水、无渗漏、隔热层无破损。如发现渗漏严重、隔热层有破损的应及时报管理部工程处并请专业施工队给予修复。
内墙面，每三至四年翻新一次；外墙每三年翻新或清洗一次（费用另计）。
道路（人行道）、停车场每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，遇到难题请工程处解决，做到平整、无积水、无破损。
公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全、整洁，无乱涂改、乱搭建、乱堆放。
外墙面每个月检查一遍，将检查结果填写在《公共基础设施周检查表》上。根据检查结果及时报管理部工程处请专业施工队维修，并做到无空鼓、无渗水，外观整齐、清洁。
配套管理制度6
一、目的
为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准,使工作得以圆满进行,特制定本管理制度。
二、适用范围
本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。
三、前期、后期配套工作要求
1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。
3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。
4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。
5、配套工作进行中,涉及费用支出的.,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。
6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。
7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。
8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。
四、工程部前期、后期配套工作职责
1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。
2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。
3、办理能源、占路、::掘路、绿化、环保等相关手续。
4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。
5、完成领导交办的其它工作。
五、工作内容
1、项目可行性研究阶段:
(1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。
责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)
(2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。
(3)办理《建设用地选址意见书》。
(4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。
2、项目前期阶段:
(1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。
(2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。
(3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。
(4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。
(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能源配套接口。
(6)委托设计单位出设计方案,填报《规划设计方案申报表》。
(7)测量队定桩、放线,交纳相关费用。
(8)办理《房地产开发资质预审》。
(9)办理《内资企业投资项目备案申请》。
(10)办理建委报建工作。
(11)协助组织设计单位招标,办理招标备案。
(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书,交纳相关费用。
(13)办理《建设工程消防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(14)办理《建设工程人防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(15)办理《供热证明书》,交纳相关费用。
(16)办理《绿化证明书》,如需办理绿化迁移手续,交纳相关费用。
(17)办理《防雷证明书》。
(18)办理《大、小配套手续费》。
(19)办理《扩初设计批复》,项目投资计划,设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计),办理《施工图审查意见书》。
(20)办理设计合同、勘察合同备案。
(21)办理《建设工程规划许可证》。
3、工程招标阶段:
(1)在取得《施工图审查意见书》后,办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。
(2)监理、施工单位招标及招标备案。
(3)办理《工程质量监督申报登记书》。
(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。
(5)办理《工程施工许可证》。
(6)办理《售房许可证》。
4、工程施工准备阶段:
(1)试桩前,进行临时水、电的开户,协调关系,争取充分享受相关优惠政策。
(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费,负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工
阶段:
(1)协调与质量监督站的关系,协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作,做好现场资料的整理、归档工作。
(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验收组织,签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段:
(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作,获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。
(2)组织各单位办理工程档案验收,获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。
(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作,获得《人防合格证明书》
(5)组织消防单位进行消防验收,获得《消防验收意见书》
(6)组织环保单位进行验收,获得《消防影响报告》。
(7)办理《规划验线合格证》
(8)办理《建设工程规划验收合格证》
(9)办理《建筑面积核定书》,办理《房屋产权证》。
(10)经营管理单位竣工验收及资料交接工作。
六、在前、后期配套工作流程中,各职能部门应按照部门职责完成本部门应完成的工作。
七、本制度解释权、修订权属集团工程部
八、本制度于20xx年7月1日起执行。
九、附图表:
1、前期配套流程图
2、施工竣工流程图
3、请款核销流程图
配套管理制度7
x水电工具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯、污(雨)水井、污(雨)、水沟、管道、化粪池的维修保养工作。
x物业经理负责对屋面、内墙面、道路(人行道)、停车场、外墙、公共场所等方面的.检查工作。
x路灯、庭院灯、楼梯灯每周检查一次,要求灯泡亮度正常,灯罩完好,亮灯率保持在99%以上。
x所有污(雨)水井沟每沟每周检查一次,根据检查情况,必要时,请市环保公司对其进行清理,并对清理过程进行监督。
x屋面每周检查一遍,做到无积水、无渗漏、隔热层无破损。如发现渗漏严重、隔热层有破损的应及时报管理部工程处并请专业施工队给予修复。
x内墙面,每三至四年翻新一次;外墙每三年翻新或清洗一次(费用另计)。
x道路(人行道)、停车场每周检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养,遇到难题请工程处解决,做到平整、无积水、无破损。
x公共娱乐场所每周检查一遍,根据检查结果及时进行维修保养,做到安全、整洁,无乱涂改、乱搭建、乱堆放。
x外墙面每个月检查一遍,将检查结果填写在《公共基础设施周检查表》上。根据检查结果及时报管理部工程处请专业施工队维修,并做到无空鼓、无渗水,外观整齐、清洁。
配套管理制度8
住宅小区电话配套工程管理程序
1、目的:确保电话配套工程与区住宅建设同步完工,确保第一时间正确解决问题。
2、范围:适用于住宅小区开发项目。
3、职责:
3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集各项下列资料:
3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
3.1.2设计部提供1/1000有效地形图,1/500建筑及室外环境平面图,建筑单体图及单体水电图,项目技术数据。
3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明(衩申请的项目)。
3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程,合同评审、进度、质量及验收标准控制。
3.3.1由于电话行业的特殊性,工程合同统一按电话局合同执行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作业流程,因自来水、煤气使用的'是硬管,对敷设位置能变动性小,所以自来水、煤气应先施工,电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动,整个工期30天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致,如果发现建筑施工单位未按要求施工,应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通信线路工程施工规范进行工程质量管理。
4、工程收费标准及申报建筑面积。
4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。
5、作业程序:
5.1送建筑单体图,电、水、煤各一套交电话局营业室审图,电话局收取审图费0.20元/平方米,按新三区3.2万平方米计,审图费6400元,如请客吃饭或送1000元礼品,这笔审图费就可不交。
5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2-3.5的资料。
5.3合同生效后,电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图,负责人将该草图交内配套工程师负责向各施工单位发放,要求出墙管位置严格按该草图施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款条件付款。
5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
5.6负责人联系电话局,设计室工程师安排设计计划书。
5.7负责人落实电话局安排施工计划,与施工单位取得联系,协商进场事项。
5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会,内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施工计划,会上明确各配套管位的敷设区域及分块施工的进度。
5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收,落实电话开通事项。
6、本程序文件应发放到下列人员;
注
:1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:校对:审批:发放号:
配套管理制度9
一、公园封闭建议
目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离,随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增,其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动,给都市阳光带来巨大的安全压力,建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区,为业主创造一个安全有序的居住环境。
二、康体健身器材配置建议
根据对都市阳光客户群体的分析,小区内有较多的老人;并且小区内目前未安装任何健身器材,小区内老人健身活动缺少场地及器材,很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地;目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解,对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少;建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。
三、增加阅览室建议
目前山体公园共计有管理用房6间,其中预计物业作为管理用房使用2间;为增加小区的文化氛围,建立和谐社区;展现xx的人性化服务,为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地,建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室,(备注:只对xx客户开放)配置书架一套,各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。
四、增加棋牌室建议
为丰富xx社区顾客的业余活动,让顾客充分感受到作为xx客户的.优越感及舒适感;建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室,只供xx物业都市阳光、世纪华府专用;预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。
xx地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间,经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说,xx地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。
由于前期各个方面的问题瓦房店的客户也出现了部分对xx品牌存在一定偏见认识的观点,在这种情况下,如何提升客户对xx品牌的信任及追随,是摆在我们xx人面前值得思考的一个问题;多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势,也是xx物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一,为此在山体公园的物业管理方案中xx物业充分体现一切为了客户,为客户一切的服务理念突出xx客户的尊贵感让客户充分感受到作为xx客户的优越感及舒适感。
我们衷心希望:xx都市阳光、世纪华府,是xx品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家,让业主相信选择了xx就选对了家,项目成功靠大家。
配套管理制度10
为加强公司配套、环境工程的管理,特制定本规定:
一、组织管理:配套工作由专业工程师负责。熟悉并掌握所辖专业的所需手续,办理程序及有关政策标准。认真调查了解市政设施的大配套环境现状,并结合单体设计,提出合理专业设计方案。小区环境设计与施工要求体现特色,并考虑物业管理便利。
二、技术管理:认真学习自己主管项目的技术知识、新技术、新工艺,熟练掌握国家有关技术规范及行业规范,严格按照各种规范对所负责工程进行管理。做好施工图会审工作,提出必要时修改意见,确保施工图设计更加科学、合理、可行。
三、质量管理:严格把好工程质量关,对于不符合质量标准的施工应马上制止,发现质量问题应坚决要求施工单位予以整改。
1、严格执行国家质量验收标准,对工程施工前、中、竣工后严格认真、仔细、不留任何质量隐患的检查,杜绝质量事故的发生。
2、配合质检部门,并做好工程隐蔽质量签证与质量档案保管工作。
3、若发生质量事故,应协同有关部门查找事故原因,并商定整改措施,解决技术上的难点,做到整改措施经济、有效、及时。
四、施工管理:
1、做好各种施工前的准备工作,向施工单位做好技术交底工作,审查施工单位的施工方案与施工组织设计,尽快办理好各项前期手续,使各项工程得以顺利进行。预算部并应及时提供合理的材料、设备限价。
2、对工程中各隐蔽工程量要实事求是,严格按实际发生量签证,不做任何损害公司利益的事。对于不符合各工艺标准及施工规范的'现象应立即勒令停止其施工,并不予签证。
3、施工单位发生施工冲突,应积极协调各施工单位之间的关系,以大局为重,一切为整个工程的总目标着想,帮助解决,做到不耽误工程进度。
五、工程档案管理:负责发放相关工程的施工图纸、设计变更签。建立发放、领取各种资料的登记手续。定期检查各施工单位进场材料、设备的合格证、型号、质量证明、证书等,做到各种进场材料、设备与设计相符。认真督促施工单位施工档案的建立及有关资料的收集,做到施工档案准确、完全。保证工程竣工形成完整准确的竣工档案。
六、本规定由工程部负责解释。
七、本规定自通过之日起施行。
配套管理制度11
某房地产公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,仅供参考。
1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。
3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的`工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。
4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。
5、配套工作进行中,涉及费用支出的,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。
6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。
7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。
8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。
工程部前期、后期配套工作职责:
1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。
2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。
3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。
4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。
5、完成领导交办的其它工作。
工作内容
1、项目可行性研究阶段:
(1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)
(2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。
(3)办理《建设用地选址意见书》。
(4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。
2、项目前期阶段:
(1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。
(2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。
(3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。
(4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。
(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能源配套接口。
(6)委托设计单位出设计方案,填报《规划设计方案申报表》。
(7)测量队定桩、放线,交纳相关费用。
(8)办理《房地产开发资质预审》。
(9)办理《内资企业投资项目备案申请》。
(10)办理建委报建工作。
(11)协助组织设计单位招标,办理招标备案。
(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书,交纳相关费用。
(13)办理《建设工程消防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(14)办理《建设工程人防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(15)办理《供热证明书》,交纳相关费用。
(16)办理《绿化证明书》,如需办理绿化迁移手续,交纳相关费用。
(17)办理《防雷证明书》。
(18)办理《大、小配套手续费》。
(19)办理《扩初设计批复》,项目投资计划,设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计),办理《施工图审查意见书》。
(20)办理设计合同、勘察合同备案。
(21)办理《建设工程规划许可证》。
3、工程招标阶段:
(1)在取得《施工图审查意见书》后,办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。
(2)监理、施工单位招标及招标备案。
(3)办理《工程质量监督申报登记书》。
(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。
(5)办理《工程施工许可证》。
(6)办理《售房许可证》。
4、工程施工准备阶段:
(1)试桩前,进行临时水、电的开户,协调关系,争取充分享受相关优惠政策。
(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费,负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工阶段:
(1)协调与质量监督站的关系,协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作,做好现场资料的整理、归档工作。
(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验收组织,签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段:
(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作,获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。
(2)组织各单位办理工程档案验收,获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。
(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作,获得《人防合格证明书》
(5)组织消防单位进行消防验收,获得《消防验收意见书》
(6)组织环保单位进行验收,获得《消防影响报告》。
(7)办理《规划验线合格证》
(8)办理《建设工程规划验收合格证》
配套管理制度12
一、总则
第一条为理顺自营物业及公建配套的经营管理程序,明确各部门职责,根据公司实际情况,制定本制度。
第二条基本定义:
1、未售商用物业:指各楼盘交楼后的应售未售商铺或自营商用物业。
2、公建配套:指各楼盘按照国家及地方有关规定在小区与住宅或商用物业配套修建的各种建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、物业管理用房、车库等。
第三条相关主要管理部门职能:
1、广东公司商业部(以下简称商业部)为自营物业及公建配套的统筹管理部门。负责属于公司产权的各楼盘未售商用物业的前期策划及招商方案的撰写,对不移交或暂不移交的公建配套进行招商管理等。
2、物业集团下属各物业公司(管理处)负责自营物业及公建配套的日常维护及管理,各物业公司在接受商业部委托下可对自营物业及公建配套进行招商。
3、开发部为各楼盘公建配套物业移交的管理部门,负责与政府相关部门协商做好公建配套物业的移交工作。
第四条本制度由商业部负责考核,综合计划部负责监督执行。
二、自营物业及公建配套的日常管理
第五条商业部提前介入各楼盘商用物业的前期规划设计,并提供相关经营意见或建议。
第六条总工室须在每期楼宇交楼前30天内向商业部提供该期楼宇的规划报建图或竣工图。
第七条开发部须在每期楼宇交楼前30天内向商业部书面明确该期楼宇公建配套必须移交项目及范围,对于暂不移交物业应与政府相关部门明确移交时间;在取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《预售证》、《建设工程规划验收合格证》等证件后3日内向商业部提供相关复印件。
第八条预决算部须在每期楼宇交楼前15天内向商业部提供该期楼宇商业部分的成本预(决)算及面积测算表,以便商业部做好商用物业招商的成本测算。
第九条商业部必须在每期楼宇交楼前10天制定自营物业及公建配套的招商方案,确定自营物业及公建配套的经营定位及租赁价格等。
第十条销售部必须在每期楼宇交楼前7天内向商业部提交应售自营物业及公建配套的明细。
第十一条工程部必须在每期楼宇交楼前7天内向商业部提供该期楼宇的《消防验收合格证》、《电梯验收合格证》、《单位(子单位)工程质量验收意见》等相关证书复印件。
第十二条若该期楼宇未售商铺或公建配套有抵押的,资金中心必须在该期楼宇交楼前5天内向商业部提交相关业务银行同意自营物业及公建配套出租的承诺函。
第十三条商业部必须在每期楼宇实际交楼前5天内根据总工室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇自营物业及公建配套台帐并进行分类。
第十四条工程部必须在该期楼宇交楼前3天内将自营物业及公建配套(含钥匙)及物业公司分户验收意见移交商业部签收,商业部同时将应售自营物业及公建配套的全套钥匙移交物业公司保管。(分户验收不合格的,商业部应拒绝接管)
第十五条因自营物业及公建配套招商需要,商业部可根据总工室提供的最新规划报建图纸或竣工图纸出具新划分方案,经公司领导审批同意后,总工室根据新的划分方案在3天内重新出图,并委托预决算部5天内完成面积的测算;工程部参照《房地产开发建设管理制度》进行相关实施工作。
第十六条物业公司必须每天对自营物业及公建配套巡查一次,发现问题必须立即报商业部。商业部定期对自营物业及公建配套进行巡查,物业公司必须派人共同巡查并由商业部作好巡查记录,巡查完毕后二方巡查代表共同签字确认,发现问题由物业公司限期整改。
第十七条自营物业及公建配套的销售及经营台帐管理程序如下:
1、销售台帐的管理。如住宅销控发生变动的,销售部须在每周二前书面通知商业部;如商铺销控发生变动的.,销售部须在次日书面通知商业部。商业部根据销售部的最新通知及时更新经营台帐。
2、经营台帐的管理。如应售未售商铺已出租的,商业部须在合同生效的次日书面通知销售部更新销售台帐。
三、自营物业及公建配套的经营管理
第十八条自营物业及公建配套中应售未售住宅原则上以销售为主。若长时间空置未售的,由物业公司负责维修整改,整改合格后营销中心根据周边市场价格重新定价报董事局主席审批后统一对外发售。特殊情况下,应售未售住宅也可根据实际情况由商业部负责对外出租。
第十九条大型商用物业(含商场、综合楼、写字楼等)可采取直接租赁或招标方式,各相关部门按以下程序执行:
1、根据商用物业本身规划设计及集团公司经营要求,商业部牵头组织销售部、总工室、开发部、物业公司等部门召开综合协调会讨论制订招商方案,并报公司领导审批。
2、商业部通过直接对外租赁或招标的方式选择承租人,并与其办理相关租赁手续。
3、合同管理部审核租赁合同条款,无误后盖章,3个工作日内交由商业部。
第二十条各楼盘零散自营物业及公建配套的租赁按以下程序执行:
1、商业部根据周边市场价格制订租赁方案后统一上报公司领导审批后直接对外租赁。若租赁方案须根据市场情况有所调整,商业部须另行上报公司领导审批后执行。
2、自营物业及公建配套成功招租后,商业部按统一制订的租赁合同范本与承租人签订租赁合同,合同管理部在5个工作日内须将审批盖章完毕的合同交由商业部。
第二十一条办理登记备案手续
1、商业部根据合同总金额计算登记备案印花税,向财务总部申请资金后陪同承租方到物业所在地租赁管理所办理登记备案。
2、合同登记备案完毕后,商业部负责到租赁管理所领取合同,并与财务总部做好销帐手续。
3、已登记备案的合同正本叁份,副本贰份。租户执正本、副本各壹份,房管局租赁管理所执副本壹份,财务总部及档案室各存正本壹份,商业部及合同管理部存复印件。
第二十二条物业交接手续
1、商业部在办理完登记备案手续后电话通知承租人在5个工作日内领取合同,承租人领取合同时向甲方缴纳第一个月的租金。
2、商业部会同物业公司按租赁合同约定时间通知承租方办理物业交接手续,物业公司负责与承租人签订物业服务协议。
第二十三条集团公司下属独立核算单位如需使用自营物业及公建配套,由商业部确定租赁价格,并与其签订租赁协议。
第二十四条租赁期限内凡承租方提出变更经营内容、延长租赁期限等日常经营管理事宜,由商业部书面报公司领导审批后执行。
第二十五条商业部按租赁合同有关条款监督承租方履约
1、承租方应交租5天前,商业部按约定交租时间前5天内电话通知承租方交租。
2、若承租方逾期7天未交纳租金,商业部须通过发催收款通知书、上门追催或停其水电等方式催缴租金。
3、若承租方逾期一个月仍未交纳租金,商业部须在5天内采取有效措施乃至解除合同、收回物业。
第二十六条经营收入汇总、上报
1、各物业公司每月5日前将上月委托经营物业的经营收入明细汇总表报商业部。
2、商业部每月5日前将本部门经营物业经营收入明细汇总、制表备案。
3、商业部每月10日前将本部门经营物业及委托经营物业的经营收入明细汇总、制表并编制经营工作报告上报集团公司领导审阅。同时报财务总部以做好帐务处理。
第二十七条租赁合同届满后,按以下程序执行:
1、若承租方有意续租,商业部在合同到期日前与承租方协商并重新签订租赁合同或补充协议。
2、如承租方无意续租,商业部须通知物业公司在合同到期日前30天内不定期对物业使用状况进行检查;在合同到期日前3天内会同集团财务总部、物业公司核查承租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用;各方面核查无误后可按合同约定与承租方办理相关停租手续,不符合收回条件的,商业部按租赁合同有关条款执行。
第二十八条合同期限内商铺拟出售的,须按以下程序办理手续:
1、销售部须将租赁情况知会新业主。
2、商业部确认业主已办理完毕收楼手续后,通知新业主及承租方协调相关事宜,并将原权利与义务转给新业主。
3、填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务总部负责退还承租方履约保证金。
4、商业部以新业主办理完收楼手续的时间为准,计算应转让给新业主的租金,填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务总部负责结算工作。
四、公建配套的专项管理
第二十九条开发部负责公建配套规划调整、移交的总体协调工作;商业部移交前整体经营管理,并协助开发部出具移交公建配套的经营管理意见。
第三十条政府规定必须无偿移交且无经营价值的公建配套(如小学、幼儿园、派出所、公厕等),开发部必须根据政府相关规定在规划验收合格后与相关接收单位谈判协商该物业移交时间、价格及条件,报公司领导审批后办理移交手续。
第三十一条政府规定必须无偿移交但有经营价值的公建配套(如居委会、街道办事处、文化站等),开发中心牵头联系政府相关部门,商业部进行物业经营效益及经营成本测算后,并提供相关经营管理意见,开发部与政府部门协商移交面积、移交时间及移交条件,达成共识报集团公司领导审批后签订移交协议。
第三十二条政府规定须有偿移交的公建配套(如卫生站、书店、电信营业所、邮政局、煤气站等),开发部根据规定的移交价格比例与相关政府部门进行谈判、协商,商业部进行物业经营效益及经营成本测算后,并提供相关经营管理意见,开发中心并根据公司领导审批意见确定应向政府移交物业的移交方式、价格、移交面积,并签订移交协议。
第三十三条开发部与政府相关部门签订移交协议后3天内必须向商业部提供移交协议复印件,并明确无须移交面积及范围,商业部在2天内负责自营物业及公建配套台帐的更新工作。同时商业部根据开发部公建配套的移交范围对无须移交的公建配套进行对外招商。
五、附则
第三十四条本制度与公司已发文件有冲突的,以本制度为准。